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上海市物价局 市房地产管理局


上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法
上海市物价局 市房地产管理局



第一条 （目的和依据）
为加强对本市商品住宅物业管理服务收费的管理，规范收费行为，维护国家利益和物业管理单位、房屋所有人的合法权益，逐步完善社会化、专业化的物业管理市场机制，依据《中华人民共和国价格管理条例》和国家计划委员会、建设部关于《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
》及国家与本市的有关法律、法规和规定，特制定本暂行办法。
第二条 （适用范围）
本办法适用于经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位对本市商品住宅以及物业管理区域范围内的非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费管理。
前款所指的商品住宅是指在本市范围内个人和单位购买的内销商品住宅和外销商品住宅。
公有住房和已向个人出售的公有住宅（含平价房、解困房、安居工程），不适用本暂行办法。
第三条 （主管部门）
市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关，市物价局会同市房屋土地管理局对物业管理收费进行指导和监督。
区、县物价局（委）是本辖区物业管理服务收费的主管机关，业务上受市物价局的领导。
第四条 （价格形式）
物业管理单位向房屋所有人或使用人收取的公共性服务收费和为公众代办性质的服务收费实行政府指导价。
物业管理单位为房屋所有人或使用人个别需求提供的特约服务，除物价部门规定有统一收费标准者外，其服务收费实行经营者定价。
外销商品住宅、非居住用房的服务收费由物业管理单位与业主管委会或业主代表协商确定，协商不成的，由房屋所在地物价部门裁定。
第五条 （定价程序）
实行政府指导价的物业管理服务收费标准，由各区县物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度，征求物业管理行政主管部门意见后，发布中准价及浮动幅度，物业管理单位与业主管委会在规定幅度内协商确定具体收费标准，填列备案表，报所在区、县物价局（委）备案
。业主管委会未成立的，由物业管理单位在规定的幅度内确定具体收费标准并报所在区、县物价局（委）审核。
实行经营者定价的物业管理收费项目和标准由物业管理单位与业主管理委员会或房屋所有人代表协商议定，并填列备案表，向所在地物价部门备案。
第六条 （收费原则）
物业管理服务收费应遵循合理、公开及与房屋所有人经济承受能力相适应的原则，并按照物业档次和服务标准实行有偿服务，制止价格垄断和牟取暴利的行为。
第七条 （物业管理服务收费用语含义）
收费用语在本办法中的含义：
（一）公共性的服务费是指为房屋所有人、使用人提供的公共卫生清洗、公用设施的维修保养和保安、绿化费用。
（二）公众代办性质（不包括安装申请代办）的服务费是指为房屋所有人、使用人代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费、房屋自用部位和自用设备的修缮等费用。
（三）特约服务是为满足房屋所有人或使用人需要而提供的个别服务，包括房屋装修、代购商品、家电维修等。
（四）装修保证金是指房屋所有人或使用人入户装修不得损坏房屋而向物业管理单位预交的抵押金，应在签订装修合约后收取。
（五）修缮基金是指用于新建住宅保修期满后，房屋共用部位和共用设备的养护、维修和更新的费用。
第八条 （公共性服务收费标准的计算和收取）
物业管理公共性服务收费的费用由以下部分构成：
（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
（二）楼内公用设施维修及保养费；
（三）绿化管理费；
（四）清洁卫生费；
（五）保安费；
（六）办公费；
（七）物业管理单位固定资产折旧费；
（八）法定税费。
本条第（二）项至第（六）项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。
物业管理服务收费的利润率不超过15％。
本条各项费用由房屋所有人支付。房屋租赁人除缴房租外，同时缴付本条第（四）项、第（五）项费用。
第九条 （物业管理服务费的分摊）
物业管理的公共服务费应按物业管理范围内各业主（住户）所占房屋建筑面积或按户分摊。
第十条 （代办服务费收取）
房屋所有人、使用人委托物业管理单位代缴的，可适当收取代办服务费，不委托不得收费。公用事业（包括煤气、电话）的安装申请代办，每项收费不超过100元。
公用事业、环卫、治安等部门委托物业管理单位收费的，须经房屋所在地的物价部门认可后，方可向房屋所有人或使用人收取。
第十一条 （装修保证金收取）
物业管理单位可向物业产权人收取装修保证金每户1000元～1500元，住户装修完毕，验收不损坏主要房屋结构的，装修保证金应如数退还。
第十二条 （内销商品房屋修缮基金筹集）
内销商品住宅均应建立房屋修缮基金并按下列规定筹集：
（一）房屋出售人应一次性按多层房屋建筑面积成本价的3％，高层房屋建筑面积成本价的4％缴纳房屋修缮基金。
（二）购房人首期应按多层房屋建筑面积成本价的2％，高层房屋建筑面积成本价的3％缴纳房屋修缮基金。
（三）开发单位自用或出租的房屋，应根据自用、出租房屋的建筑面积按本款第（一）项、第（二）项规定缴纳。
以上所称的成本价均为当时房改年度出售的公有住房的成本价。
第十三条 （房屋修缮基金管理）
房屋修缮基金在签订房屋买卖合同时缴纳，以业主管委会名义存入金融机构，按不低于城乡居民存款率计息。
房屋修缮基金由业主管委会委托物业管理单位管理，专款专用，不得挪作他用。
房屋修缮基金不足时，由业主管委会委托物业管理单位向房屋所有人计收。
业主管委会成立前，房屋修缮基金由区、县房管局存入银行。业主管委会成立后，移交管委会管理。
第十四条 （高层住宅电梯和水泵运行费收取）
高层住宅的电梯和水泵运行费由电梯驾驶人员经费开支、实际耗用的电费构成。具体收费由业主管委会和物业管理单位商定的服务方式、时间，按实结算，单独列帐，并按各房屋所有人的建筑面积比例合理分摊。
第十五条 （物业收费合同签订）
物业管理单位必须与房屋所有人签订物业管理服务收费合同。
经物价部门同意的或由物业管理单位与业主管理委员会或房屋所有人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。
房屋所有人或使用人不按规定缴纳费用的，物业管理单位有权按照所签服务收费合同予以追缴。
第十六条 （物业收费行为规范）
（一）物业管理服务收费应明码标价，收费项目、收费标准和收费办法应在经营场所或收费地点公布。
（二）物业管理单位不得收取与自身管理或服务无关的前期开发费用，房地产开发商应在商品房销售时，向购房人出示所委托的物业单位名称及收费项目和标准。
（三）物业管理单位不得违背房屋所有人的意愿提前收费，预收期不得超过6个月。
（四）物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，接受业主管理委员会和房屋所有人的监督。
依法成立的业主管委会可根据规章、章程和管理服务合同审核和监督物业管理单位的收费项目和标准，并督促房屋所有人和使用人按时、按规定向物业管理单位缴纳有关应交费用。
第十七条 （纠纷处理）
物业管理单位与房屋所有人之间发生收费争议，业主管委会应予协调，协调不成的，由物价部门裁定。
第十八条 （物业收费的禁止行为）
物业管理单位向实施物业管理区域范围内的房屋所有人或使用人收取公共性服务费用的，其他部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费项。
第十九条 （法律责任）
凡有下列违反本办法行为之一者，物价检查机关依照国家有关规定予以处罚：
（一）越权定价、擅自提高收费标准的；
（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；
（三）不按规定实行明码标价的；
（四）提供服务质价不符的；
（五）只收费不服务或多收费少服务的；
（六）其他违反本办法的行为。
第二十条 （解释权）
本暂行办法由市物价局负责解释。
第二十一条 （施行日期）
本暂行办法自1996年6月10日起施行。本暂行办法施行前发布的有关规定与本暂行办法有抵触的，以本暂行办法为准。



1996年6月10日
试论现代司法理念的内涵及其深化
钟伟斌


一、理念及司法理念
如果单从字面进行阐释，理念可以作理想、信念的理解，也可以作原理、观念的理解。可见，在不同的语境中，理念的含义会有所不同。本文的主旨是对现代司法理念进行探讨， 而司法是一种国家法律制度，因此本文中的理念的解释应取后者。
司法理念可以作司法原理、司法观念的理解，那么其是否可以和传统的法理学理论对接呢？笔者的观点是肯定的，笔者认为司法理念属于法律意识的范畴，是对法律意识的发展和深化。
按照通说，法律意识是指人们关于法律现象的思想、观念、知识和心理的总称，是社会意识的一种特殊形式。法律意识与其他法律现象，如法律规范、法律制度、法律行为等，既有有机的联系，又有相对的独立性。按照历史唯物主义的观点，一方面，法律制度和法律意识作为上层建筑的有机组成部分，都要受到经济基础的制约；另一方面，在法律意识与法律制度相互之间，法律意识又相对独立与法律制度，它可能先于法律制度而存在，也可能滞后于法律制度的发展。将司法理念与法律意识的内涵作一比较，不难得出这样的结论：司法理念也就是关于司法制度的法律意识。
“法律意识本身在结构上可以分为两个层次：法律心理和法律思想体系。法律心理是人们对法律现象表面的、直观的感性认识和情绪，是法律意识的初级形式和阶段。法律思想体系是法律意识的高级阶段，它以理性化、理论化和体系化为特征，是人们对法律现象进行理性认识的产物，也是人们对法律现象的自觉的反映形式。”①由此可见，司法理念所包含的司法原理、司法观念分别属于法律思想体系和法律心理的范畴。由于司法观念的不稳定性，对其研究势必需要较为深厚的理论功底，本文主要是从司法原理的角度对司法理念展开探讨，因此下文中的司法理念是作狭义的理解的。
司法理念作为一种哲学属于一种实践理性，在司法实践中具有重要意义。首先，系统成熟的司法理念是司法制度的基础。理论准备不足会导致立法的矛盾、混乱和缺乏可操作性，也会带来法律和制度的不稳定性。其次，司法改革需要司法理念的变革作为先导，否则司法改革将会因为自身的随意性而不得不经常停下来做制度上的修补。
再次，理念的匮乏会导致信仰的危机。“法律必须被信仰，否则将形同虚设”，但是要使公民、社会组织和国家机关能够自觉的以法律为自己的行为准则，依照法律行使权利、履行义务，必须要有成熟的司法理念作为“信仰”的基础。

二、什么是现代司法理念
处于不同发展阶段的社会有着不同的司法理念，司法理念自身也是处于不断的发展完善之中，以适应同样处于不断发展中的经济基础和上层建筑的要求。那么，在全面建设小康社会的现代社会，我们的司法理念又是什么呢？这是个很难准确回答的问题，我国社会进入了全面建设小康社会的新的发展阶段，司法理念自身正在变化，但是根据通说，现代司法理念至少应当包括司法效率、司法中立、司法独立和司法公正这四个方面的内容。
司法效率是指司法机关在司法过程中积极主动的把效率作为所追求的价值取向之一，以快速高效的理念指导司法活动，强调诉讼经济、司法经济，在保证司法公正的前提下尽可能的减少司法成本，减轻国家、社会、个人的讼累。西方国家的著名法谚"迟到的正义不是真正意义上的正义"，即是对司法效率理念的生动概括。我们国家的司法机关在近几年着力开展的清理超期限羁押案件等大举措就是对司法效率理念的具体贯彻。司法效率理念的形成有其深刻的经济和社会基础，是社会主义市场经济的客观要求，是以人为本的价值取向的必然结果。
司法中立是指司法机关对于法律实施过程中发生的各种主体之间的各种纠纷，以中立的身份和地位，依公正、科学的司法程序，居中加以解决。要真正树立牢固的司法中立理念，必须在认识上解决两个问题。一是摆正司法的位置。司法的中立地位是司法存在的前提。没有了中立，也就没有了司法存在的必要性，而没有中立的司法裁判职能的政治体制、法律体制，是一个不符合现代政治文明发展方向的体制。二是维护司法的被动性。按照现代司法理念，法官的角色定位应当是裁判者，其基本职能应当是居中裁判。法官应当始终以超然的态度，把被动性原则和中立性原则作为履行职务行为的基本出发点。
关于司法独立或独立审判原则的基本要求和内容，众多学者各持己见，但主要包括三个方面：一是外部独立，二是内部独立，三是精神独立。外部独立体现在司法职能的独立和司法机构的独立上。内部独立包括三项内容：第一，不同法院之间的独立，即同级法院之间、上下级法院之间在各自的管辖范围内相互独立；第二，审判组织之间的独立，即合议庭、审判委员会之间在各自的权限范围内相互独立；第三，法官之间的独立，即法官裁判案件时不受其他法官的影响。精神独立，实质上就是指法官个人人格方面的独立。法官应当具备独立思考的精神，有独立承担责任的勇气，有独立分析和处理问题的能力。
司法公正包括程序公正和实体公正。这在实践中经历了一个认识和探索的过程。首先是从"重实体、轻程序"到"实体与程序并重"，因为程序公正是"看得见的正义"，没有公正的程序，或者程序得不到严格遵循，即使做到了实体公正，也容易引起人们的怀疑和猜测。当前，在推进法官职业化建设进程中，还应当把形象公正纳入到司法公正的理念中来。形象公正的核心内容是：超然、中立、独立、理智、廉洁和文明。
笔者认为，除以上四个方面的内容外，我们还应确立坚持党对司法的领导的理念。
党的领导这一概念有着极为丰富的内涵，片面地理解党的领导,把党的领导看着是党委的领导或某位书记的领导，实际上是把党的领导庸俗化，歪曲了党的领导。
人民法院、人民检察院依法独立行使审判权、法律监督权不能脱离党的领导。司法机关的职权是法律赋予的，我国的法律是社会主义性质的法律，是我国工人阶级和广大人民群众意志的集中体现，它是在党的领导下制定的，是党的方针、政策的国家意志化，并且是在党的领导下组织实施并保证执行的。法律的阶级性就决定了司法机关及其执法活动都不能脱离党的领导，脱离了党的领导，司法机关及其执法活动就失去了政治前提和根本保障。
党的领导并不是直接领导人民法院、人民检察院行使审判权、法律监督权，否则党的领导就陷入了事务化和琐碎化、庸俗化。所以党的领导必须是大政方针的领导，是政治的、思想的和组织的领导，而不是对人民法院、人民检察院审判权、法律监督权的具体指挥和干预，那种强调人民法院、人民检察院在具体事务上必须置于党的绝对领导下的观点与我国宪法精神和党章规定是相背离的，是不符合三个代表重要思想的。
独立行使审判权、法律监督权与坚持党的领导在性质、目标等方面本来就是同一的，坚持党的领导就要求人民法院、人民检察院依法独立行使检察权，严格按照法律办事，切实履行法律监督职责；独立行使审判权、法律监督权就是对党的领导的坚持和拥护。
中国共产党是人民民主专政的社会主义中国的执政党，是全中国人民利益和意志的忠实代表；人民法院、人民检察院是人民民主专政的社会主义中国的国家审判机关和法律监督机关，是人民民主专政的工具，其依法独立行使审判权、法律监督权所依据的便是代表全体人民利益和意志的宪法和法律，因此，我国司法机关带有鲜明的人民民主专政的属性，与党的人民民主专政性质有同一性。
党在社会主义初级阶段是建设富强、民主、文明的社会主义现代化国家。其途径是通过建立社会主义市场经济体制，强化依法治国等改革措施来推进。司法机关依法独立行使司法权从运作特征上看是以审判和法律监督为主线，但从目标上看，是为保障社会主义市场经济服务，为实现党的建设富强、民主、文明的社会主义现代化国家的基本目标服务的。

三、倡导现代司法理念解决当前司法困境
虽然我国宪法第一百二十六条规定，人民法院依照法律规定独立行使审判权，不受行政机关、社会团体和个人的干涉；第一百三十一条规定，人民检察院依照法律规定独立行使检察权，不受行政机关、社会团体和个人的干涉，但宪法的这些条款在实践中受到挑战。地方各级司法机关的经费都是依赖于当地政府，由此带来的弊端是，各地地方政府或有关部门基于利益干预当地的司法审判权。这极大地危害了国家司法权的统一行使和司法的公正性，这也使法院处于两难的境地，在夹缝中求生存。一方面，法律和社会要求司法机关必须公正；另一方面，由于现行体制的制约又不得不屈从于地方政府。前几年各地法院争管辖的特别多，就是最直接的反映，最高法院为此多次作出司法解释来解决管辖权的争议问题。法院执行难的问题一直没有得到明显好转，地方政府的干涉是一个最重要的原因。
我国现行司法体制是计划经济的产物。在计划经济形态下，对人、财、物的调配与使用在宏观上是由国家统一执掌的，但在具体实施过程中却是各级分级管理，司法体制严重依赖国家的行政管理体制，甚至可以说，司法权只是与行政权相对分离。随着社会主义市场经济的建立，现行的司法体制已经越来越不相适应。
独立的、受尊重的司法机构是在我们的社会正义所必需的。对司法机构的尊重和不干涉不是对司法机关或法官、检查官个人的事，而是对法律的态度。培植民众的法律至上、法律至威的观念是法律文化的精髓，是实现法治国家的必要条件。目前，对司法权威的挑战主要来自于现行的司法体制和新闻舆论的负面影响等。因此，我们应当大力倡导现代司法理念，推进司法改革，以解决社会发展中不可避免的司法困境。
笔者认为，倡导现代司法理念，推进司法改革要循序渐进，因为现行司法体制本身其实也是一直在改革，基本上还是能跟上社会发展步伐的；而且司法制度属于国家的根本法律制度之一，如果改革幅度过大，在一定时期内会给国家和社会带来较大的负面影响。同时，笔者还认为，由于司法机关及其工作人员现代司法理念的加强，法院、检察院与政府的关系将进一步的得以厘清；而民事执行权将从法院剥离。
各级人民法院、人民检察院与当地政府之间的困境，已成为司法改革的热门话题。固然有法官、检察官的任免、管理还要参照公务员条例，地方政府的财政部门对同级法院钳制过多等等这些，但一些地方的司法机关及其工作人员自身的利益本位也在起着负面的作用。比如子女入学、入托问题，办公用水、用电问题等，在这些方面受到钳制在一定程度上也有法官、检察官个人的权力寻租在推波助澜的原因。因此，司法机关及其工作人员应该通过合法途径维护合法权益，而不应继续以牺牲独立的审判权和检察权来换取。当然，正是因为司法机关及其工作人员这方面的司法理念正在不断增强，笔者才会得出以上的论断。
至于民事执行权将从法院剥离，是基于司法中立的现代司法理念和对宪法的本意的理解。我国宪法明确规定，人民政府是国家权力机关的执行机关，而人民法院、人民检察院是审判机关和法律监督机关，因此司法机关本身并无执行的权能。因此，在刑事诉讼中，人民政府承担着主要的执行权力。如果没有民事诉讼法的明确规定，我们甚至可以认为法院正在侵犯政府的权力。而且，中立的法院在很难保持中立的执行事务中往往会因为主动履行职权而面临尴尬局面，与司法中立的现代司法理念发生碰撞。

注释：
①司法部国家司法考试中心编审：《国家司法考试辅导用书. 第一卷》,法律出版社2003年版，第67页。