返款退房案件的特点及执行方法
刘福发
茹某与刘某原系夫妻关系，1998年4月14日双方在民政部门登记离婚，有关财产处理问题，双方达成协议：财产自行分清，房子由女方负责处理，卖出后女方留45000元，其余部分归男方。1998年5月21日，刘将该房以人民币60000元的价格卖给了王某，双方签有买卖协议，房款已交清，该房无房照，无法办理过户手续，买房时茹某外出。同年6月茹某回来后发现房被卖，遂诉至法院要求返还房屋。某法院判决：刘某与王某的房屋买卖无效，刘某将60000元房款返给王某，房屋由茹某处理。判决生效生，茹某于2000年3月8日申请执行要求王某倒房，王某于2000年3月13日申请执行要求刘某返还房款人民币60000元，现刘某下落不明。类似这样的案件，我院近期受理了多起，随着改革开放和建立社会主义市场经济体制的逐步深入，私有房屋交易迅猛发展，许多新情况、新问题不断出现，特别是近年来因房屋出卖人不具备或不完全具备主体资格而导致返款退房的执行案件大量增加。因对这类案件应如何执行缺乏法律规范，执行方法不一，往往造成当事人上访。
这类案件的共同特点是：1、判决原房屋出卖人返款，买受人倒房。如上述中判决刘某返款60000元，王某倒房；2、出卖人或因下落不明或因无执行能力而造成返款不能。如原宏发农机商店职工黄某、李某等28人于1999年12月22日，擅自将该商店100平方米房屋以60万元的价格出卖给第三人张某，2000年12月13日，法院判决黄某、李某等28人返款60万元，第三人张某倒房，执行中查明，这28人均是下岗职工，且单位已多年未开支，绝大多数人生活困难，卖房款分到手后或用于投资或用于家庭生活而消费掉，造成24人返款不能；3、出卖人与申请返还房屋的申请人之间有某种利害关系。如上例中刘某和茹某之间原来是夫妻关系。再如李某的女儿王某未经李某同意，即将李某的房屋卖给周某，李某和王某之间系母女关系；4、购买人出于善意；5、买卖标的房屋无房照。
返款倒房的案件执行难度大，执行实务中对于应该先执行返款还是先执行倒房意见不一。有的认为应该先执行返款、后执行倒房，这样执行符合民法理论上的公平原则，且有利于保护善意购买人的利益。有的认为应该先执行倒房，返款与倒房是两种并列的法律关系。执行返款的申请执行人是原房屋的买受人，被执行人是原房屋出卖人。执行倒房的申请执行人是原房屋的所有人或共有人，被执行人是原房屋的买受人，原房屋出卖人返款不能不影响原房屋的所有人或共有人申请倒房。
笔者认为对于这类案件的执行，应该具体问题具体分析，采取以下执行方法：
一、注意实效，认真做好双方当事人的思想工作。执行的目的是维护法律的尊严，维护当事人的合法权益，所以不能单纯地就执行而执行，要一切从实际出发，讲究执行的实际效果，在不违反法律的前提下，哪种方法有利于缓解矛盾就采用哪种执行方法，要从“三个有利于”入手，具体情况具体对待。
二、主动向党委、人大汇报情况。返款退房案件执行难度大，往往造成当事人上访，所以执行工作中离不开有关部门的协调配合，否则就会步履艰难，工作中我们一定要紧紧依靠党委、人大的领导和监督，主动请示汇报工作，取得支持，同时注意与上级法院请示沟通情况，争取上级法院的指导和协助。
三、针对具体案件，及时与该当事人所在单位或者居民委员会、村民委员会取得联系，讲明情况，宣传法律，争取得到他们的支持与配合。返款退房的案件，社会影响大，由于群众不了解我国现行的法律规定，往往对法院的判决有意见，执行时易产生抵触情绪，所以法院要通过群众性基层组织宣传法律以得到舆论的支持。
四、促使双方当事人执行和解。对于原房屋出卖人下落不明的返款退房的执行案件，可根据案件的具体情况，在充分考虑双方当事人当前利益的前提下，认真做好双方当事人的思想工作，使双方在互谅互让的基础上自愿达成和解协议。如茹某申请王某返还房屋一案，茹某与刘某原系夫妻关系，要求返还的房屋系茹某与刘某的共有财产，因刘某现下落不明，如果让王某强行倒房，王某无法接受花了60000元钱得不到房屋的事实。所以法院根据该执行案件的具体情况，建议王某拿出3万元钱作为执行担保，让茹某申请延期执行，待找到刘某，且刘某有执行能力时，再恢复原判决的执行，这种方法双方当事人均能接受，既维护了判决的严肃性，又缓解了矛盾。
北安市人民法院 刘福发
贵阳市城市建设规划管理办法(已废止)
贵州省人大常委会
贵阳市城市建设规划管理办法
贵州省人大常委会
（1988年12月9日贵阳市第八届人民代表大会常务委员会第七次会议通过 1989年5月19日贵州省第七届人民代表大会常务委员会第七次会议通过）
目 录
第一章 总 则
第二章 建设工程的审批程序
第三章 房屋工程的规划管理
第四章 市政及其他工程的规划管理
第五章 临时建筑的管理
第六章 违章建筑的处理
第七章 附 则
第一章 总 则
第一条 为加强城市建设管理，适应经济和社会发展的需要，把贵阳市逐步建设成为经济发达、文化昌盛、环境优美的社会主义现代化城市，根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院《城市规划条例》，以及国务院关于贵阳市城市总体规划的批复，结合我市实际，制定本办法。
第二条 《贵阳市城市总体规划》是城市建设发展和规划管理的重要依据，任何单位和个人必须严格执行，不得擅自改变。市人民政府认为确需改变时，必须按法定程序办理。
第三条 贵阳市城市规划局（以下简称市规划局）是全市城市建设规划管理的主管部门，按照十分珍惜与合理利用土地的方针和城市发展的长远和近期规划要求进行建设管理。
贵阳市规划区域内的各项建设活动，由市规划局实施统一的规划管理。
第四条 新建小区和外围城镇，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。按照先地下、后地上的程序，搞好市政基础设施和各种公共服务设施的配套建设。
第五条 旧城区的改造，应按照规划成街成片地逐步实施。对分散的旧房，则分别情况，加强维修，合理利用，逐步改造。
第二章 建设工程的审批程序
第六条 凡新建、扩建、改建各类建筑物、构筑物、道路及各类管线工程的单位，应在领取建设许可证后，方可动工。
建设单位办理建设许可证，按以下审批程序进行：
1．向市规划局提供申请报告、依法批准使用土地的征拨文件或使用权证件、计划任务书、投资计划抄件和建设用地1：500地形图。
2．经市规划局审查同意发给规划红线图后，方可进行建筑设计。
3．审批建筑设计、查验工程桩线后，发给建设许可证。
第七条 城镇居民和村民个人修建房屋，应向市规划局（含两城区的派出机构）或三郊区的规划管理机构和农房管理部门办理申报手续，领取建设许可证后方可修建。
申请建设许可证须提供经居委会或村委会签署意见、街道办事处或乡（镇）政府审查同意的申请报告和房屋产权、合法用地证件以及房屋位置图、设计图。
第八条 成片建设、大型公共建筑，以及市区、花溪、乌当、白云区政府所在地主干道两侧临街建筑、文物古迹、风景游览保护区建设工程的选址定点，由市规划局审核，报市人民政府批准。
第九条 建设工程凡涉及交通、消防、人防、环保、环卫、卫生防疫、防汛、市政、绿化、工商、房管、文物管理等有关部门规定时，须按有关规定办理。
第十条 凡经批准的规划、设计和建设方案，任何单位或个人不得随意更改；确需修改的，必须经原审批单位批准。
第十一条 重要建设工程和隐蔽工程竣工后，建设单位应将竣工图和有关资料报送市城市建设档案馆归档。
第三章 房屋工程的规划管理
第十二条 凡规划道路红线范围内、河道两侧规定的保护距离内以及低于防汛标高的地段，均不得修建永久性建筑物。
第十三条 凡规划安排近期建设的地段，以及文物古迹、风景游览保护区，都必须按照规划要求进行建设，这些地域的原有建筑物，除危房可以维修、加固外，不得扩建、改建。
第十四条 新建、扩建房屋的长度和间距应符合下列规定：
1．各类耐火等级建筑的最大长度，不得超过防火设计的规范要求。
2．住宅建筑的间距，按建筑高度计算，确定高度与间距之比。新开发区，面对面不小于1：1．2，不开窗的山墙对采光的纵墙面，间距最少不得小于8米，山墙对山墙不得小于6米；旧城改造区，面对面间距不小于1：1，特殊情况根据地形、路段、交通、消防、采光、通讯等具
体情况，由规划管理部门审定。
3．非住宅建筑的间距，由规划管理部门根据建筑物性质和有关规范具体确定。
4．建设单位原有住宅区内改造修建的住宅建筑，按规划规定间距的一半确定拆除范围。
第十五条 临街和沿规划道路红线的新建筑物，包括底层最外凸出部分的室外花台、踏步、采光井等，不得侵占道路红线。建筑物的上部（除雨棚外）不应占用道路红线的空间尺度。
进出车流、人流较多的公共建筑，应按规划退离道路红线，并留出人流集散地和停车场地。
第十六条 凡规划要求设置的商业服务网点，必须按要求的规模修建，并不得随意改变其使用性质。
第四章 市政及其他工程的规划管理
第十七条 新建、扩建、改建的市政工程及其他工程，应符合下列规定：
1．道路、广场、立体交叉桥、人行天桥、各类管线和地道的标高座标、平面布置、纵横断面，以及立电杆、栽行道树、安放雕塑艺术品等，均应符合城市规划要求，统筹安排。
2．在施工中与原有地上地下设施发生矛盾时，建设单位必须报市规划部门，由规划部门与有关单位商定。
3．新建道路的各类地下管线的敷设和检修应同步进行。新建道路竣工后三年内不得破路。特殊需要，须经有关部门批准，并加收掘路费二至五倍。
第十八条 贸易市场、环卫设施、人防战备等其他工程的选址、定点，必须符合城市总体规划要求。
第十九条 河道建设，应确保防洪安全，并与周围景观相协调。
第五章 临时建筑的管理
第二十条 经批准修建临时使用的工棚、料库、围墙、周转房、商业服务网点、货棚、售货亭、书报亭、广告牌以及其他建筑物、构筑物，均属临时建筑。
第二十一条 临时建筑使用期限为两年，需延期者应重新申报。施工期间搭建的临时工棚，应在工程竣工后立即拆除，不得改作他用。
凡城市建设和整顿市容需要，临时建筑均应无条件自行拆除，一律不予补偿。
第二十二条 市区内主要干道临时建筑，由市规划局审批。市区主干道以外的临时建筑，由市规划局在南明、云岩区的派出机构审批。花溪、乌当、白云区的临时建筑，由各区建设规划管理部门审批。
第六章 违章建筑的处理
第二十三条 凡未领取建设许可证或不按建设许可证所规定的内容修建的建筑均属违章建筑。
第二十四条 凡属违章建筑，视情节轻重，对违章单位或个人处以土建造价1％－10％的罚款，并限期拆除；对受罚单位主要负责人处以50－300元的罚款。
第二十五条 市规划局是全市检查处理违章建筑的业务主管部门，负责制定处理违章建筑的办法和规定。
违章建筑的清理、拆除工作，市区主干道由市城管监察大队负责，其他由区城管监察中队负责，规划、公安部门和街道办事处协同执行。
第二十六条 对行政处罚决定不服的单位和个人，可以在收到处罚决定书之日起十五日内向人民法院起诉；期满不起诉又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附 则
第二十七条 凡监督、制止、检举违章建设或贯彻执行本办法有显著成绩者，由市人民政府给予表彰和奖励。
第二十八条 凡违反本办法的城市建设管理人员，视情节轻重，给予批评教育、行政处分，直至追究法律责任。
第二十九条 本办法所指的市区主干道为：中华路、中山路、延安路、瑞金路、花溪大道（太慈桥以东）、遵义路、枣山路、解放路、外环城东路、都司路、北京路、浣纱路。
第三十条 市人民政府根据本办法可制定相应的行政规章。
第三十一条 本办法的具体应用由市规划局负责解释。
第三十二条 本办法自公布之日起施行。原经市人大常委会审议批准，市人民政府颁布施行的《贵阳市建设管理暂行办法》同时废止。
1989年5月19日
