最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
最高人民法院
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）
法释〔2009〕7号
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十四日
为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
（五）其他应当向业主公开的情况和资料。
第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。
专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
第十七条 本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。
第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。
第十九条 本解释自2009年10月1日起施行。
因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
河南省进城务工就业人员权益保护办法
河南省人民政府
河南省进城务工就业人员权益保护办法
《河南省进城务工就业人员权益保护办法》已经省政府常务会议审议通过，现予公布，自2005年9月1日起施行。
省长 李成玉二○○五年七月四日
第一条为了促进农村富余劳动力向非农产业和城市转移，保护进城务工就业人员的合法权益，促进经济发展和社会进步，根据《中华人民共和国劳动法》以及国家有关法律、法规和规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条本办法所称的进城务工就业人员，是指农村居民到城市务工就业的人员。
第三条各级人民政府和有关行政主管部门应当按照公平对待、合理引导、完善管理、搞好服务的原则，做好进城务工就业人员的管理和服务工作。
第四条进城务工就业人员享有《中华人民共和国劳动法》和其他法律、法规、规章规定的各项权利。任何部门和单位不得干预用人单位依法自主使用进城务工就业人员。
第五条用人单位应当依法建立和完善规章制度，保障进城务工就业人员享有劳动权利和履行劳动义务。不得违反规定向进城务工就业人员收取或变相收取保证金、抵押金及其他不合理费用，不得扣押个人证件。
第六条用人单位必须按照国家标准和行业要求，为进城务工就业人员提供必要的安全生产设施、劳动保护条件及职业病防治措施。用人单位为进城务工就业人员提供饮食和安排宿舍的，应当符合国家规定的卫生和安全条件。
第七条用人单位自招用进城务工就业人员之日起，即与其形成劳动关系。用人单位与进城务工就业人员建立劳动关系应当依法订立书面劳动合同。劳动合同的订立应当遵循平等自愿、协商一致的原则，并具备以下条款:
(一)劳动合同期限；(二)工作内容；(三)劳动保护和劳动条件；(四)劳动报酬；
(五)劳动纪律；
(六)劳动合同终止的条件；(七)违反劳动合同的责任。用人单位与进城务工就业人员订立的劳动报酬条款中，应当明确约定劳动报酬的支付标准、支付项目、支付形式、支付时间。
用人单位与职工订立有集体合同的，进城务工就业人员享有和履行集体合同规定的权利义务。
用人单位与进城务工就业人员解除劳动合同，符合规定的，应当依法向进城务工就业人员支付经济补偿金。
第八条用人单位应当按照法律、法规、规章的规定和劳动合同的约定，以法定货币形式支付进城务工就业人员的劳动报酬，并至少每月支付一次，不得克扣或者无故拖欠。劳动报酬应当支付给进城务工就业人员本人。用人单位支付进城务工就业人员的工资不得低于当地最低工资标准。安排进城务工就业人员延长工作时间或者休息日、休假日安排进城务工就业人员工作的，用人单位应当按照劳动法律、法规、规章的规定支付劳动报酬。
第九条用人单位必须为与其形成劳动关系的进城务工就业人员办理工伤保险。进城务工就业人员属于社会保险费征缴范围的，用人单位应当依法为其办理相关的社会保险。建筑施工单位应当依法为施工现场从事危险作业的进城务工就业人员办理意外伤害保险。
第十条劳动保障行政部门应当依法加强劳动保障监察，及时受理进城务工就业人员的举报和投诉。用人单位侵犯进城务工就业人员合法权益的，劳动保障行政部门应当依法在用人单位守法诚信档案中记载，并向社会公布。
第十一条进城务工就业人员有权依法参加和组织工会。各级工会应当按照有关规定维护进城务工就业人员的合法权益，并对用人单位依法监督。
第十二条进城务工就业人员户籍所在地政府和有关行政主管部门应当做好进城务工就业人员的权益保护、法律知识、城市生活常识、求职择业等方面的指导和培训工作，提高进城务工就业人员遵守法律、法规和依法维护合法权益的意识。第十三条各级劳动保障行政部门和有关行政主管部门应当加强劳务输出工作机构和信息网络的建设，为进城务工就业人员提供及时准确的信息服务，做好劳务输出的组织协调工作，提高劳务输出的组织化程度。
第十四条各级人民政府应当在财政支出中安排专项经费扶持进城务工就业人员职业技能培训工作。劳动保障等有关行政部门应当按照有关规定加强对进城务工就业人员的职业技能培训。对技术工种以及从事矿山、建筑和危险物品生产经营作业的进城务工就业人员，上岗前用人单位应当依法予以培训。培训费用由用人单位负担。严禁任何部门和单位利用培训向进城务工就业人员违法收取费用。
第十五条有关行政主管部门应当依法为进城务工就业人员办理相关手续，不得专门为进城务工就业人员设置登记项目。居民身份证是进城务工就业人员从事劳务、就业和办理各种事务的身份证明，除法律、法规规定外，进城务工就业人员在从事劳务、就业和办理各种事务证明身份时，任何部门和单位不得要求进城务工就业人员出具其他证明材料。
第十六条建设、劳动保障和其他有关行政主管部门应当相互配合，按照国家和本省有关规定严格实行建设领域信用制度和工资保障制度。
第十七条安全生产监管、卫生等有关行政主管部门应当依法做好进城务工就业人员生产安全和职业病防治工作，采取措施防止发生群体性食物中毒事件。
第十八条各级人民政府和教育行政部门应当依法保障进城务工就业人员子女接受义务教育的权利。进城务工就业人员劳务、就业所在地政府和教育行政部门应当采取多种形式，安排进城务工就业人员子女接受义务教育。进城务工就业人员子女到当地全日制公办中小学入学学习的，在入学条件等方面应当与当地学生同等对待，不得违反国家和本省规定非法收取其他费用。
进城务工就业人员子女返回原籍就学的，进城务工就业人员户籍所在地人民政府和教育行政部门应当安排当地学校予以接收，不得非法收取国家规定以外的其他费用。
第十九条城市人民政府应当把进城务工就业人员及其随行家属的计划生育、子女教育、法律服务、法律援助和治安管理等工作列入各有关行政主管部门和社区基层组织的管理职责范围，并将相应的管理经费列入财政预算，不得向用人单位和进城务工就业人员摊派费用。
第二十条有关行政主管部门在对流动人口进行管理时，必须按照法律、法规的规定和程序办事，并应当制定有利于进城务工就业人员务工、就业的服务措施，不得歧视进城务工就业人员。进城务工就业人员户籍所在地人民政府和有关行政主管部门应当按照规定向进城务工就业人员务工、就业所在地人民政府和有关行政主管部门通报进城务工就业人员身份、子女教育等方面的信息。
第二十一条本省进城务工就业人员户籍所在地人民政府、有关行政主管部门和村民委员会，应当依法维护农村土地承包关系，不得非法收回进城务工就业人员承包的集体土地。支持和鼓励进城务工就业人员自愿和依法有偿转让承包集体土地的使用权。
第二十二条进城务工就业人员应当遵守城市和社区基层组织的居民公约以及用人单位的规章制度，遵纪守法，文明诚信。
第二十三条行政机关及其工作人员违反本办法，有下列行为之一的，由上级人民政府、有关行政主管部门或者监察机关给予行政处分:
(一)干预用人单位依法自主使用进城务工就业人员的；
(二)向进城务工就业人员非法收取费用的；
(三)不履行职责致使进城务工就业人员合法权益受到损害的；
(四)侵害进城务工就业人员人身和财产权利的。
第二十四条用人单位违反本办法，向进城务工就业人员收取或者变相收取保证金、抵押金及其他不合理费用，或者扣押个人证件的，由劳动保障行政部门责令限期退还；逾期不退还保证金、抵押金及其他不合理费用的，处以实收金额1至3倍的罚款；逾期不退还证件的，按每证处以500元罚款。
第二十五条用人单位与进城务工就业人员建立劳动关系不依法订立劳动合同的，由劳动保障行政部门责令改正。用人单位与进城务工就业人员已经形成劳动关系，但没有订立劳动合同或者订立的劳动合同没有约定工资标准发生争议的，用人单位应当按照本地上年度同行业在岗职工平均工资标准支付劳动报酬。对进城务工就业人员造成损害的，应当予以赔偿。
第二十六条用人单位有下列行为之一的，由劳动保障行政部门分别责令限期支付进城务工就业人员的工资报酬、工资低于当地最低工资标准的差额或者解除劳动合同的经济补偿；逾期不支付的，责令用人单位按照应付金额50％以上1倍以下的标准计算，向进城务工就业人员加付赔偿金:
(一)克扣或者无故拖欠进城务工就业人员工资报酬的；
(二)支付进城务工就业人员的工资低于当地最低工资标准的；
(三)解除劳动合同未依法给予进城务工就业人员经济补偿的。
第二十七条用人单位违反劳动保障法律、法规、规章和其他有关法律、法规、规章，未按照规定缴纳有关的社会保险费、阻挠进城务工就业人员依法参加和组织工会、未给进城务工就业人员提供必需的安全生产设施和劳动保护条件及职业病防治措施、未进行必要的安全生产培训、侵犯进城务工就业女职工和未成年人合法权益的，由劳动保障行政部门或其他有关部门依照劳动保障法律、法规、规章或者其他法律、法规、规章的规定予以处罚。
职业介绍机构、职业技能培训机构违反法律、法规、规章，侵犯进城务工就业人员合法权益的，由劳动保障行政部门依法处罚。
第二十八条用人单位有下列行为之一，由公安机关依照《中华人民共和国劳动法》第96条的规定处理:
(一)以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫进城务工就业人员劳动的；(二)侮辱、体罚、殴打、非法搜查和拘禁进城务工就业人员的。
第二十九条本办法所称城市是指国家按行政建制设立的市、镇。
用人单位在乡村以及农村的采矿场、建材加工场、砖瓦窑场等使用外来人员的，除应当严格遵守国家有关法律、法规、规章的规定外，适用本办法有关用人单位的规定。
第三十条本办法自2005年9月1日起施行。
《河南日报》
