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福建省福州市人民政府


福州市人民政府关于颁发《福州市城市危险住房改造暂行规定》的通知




各区人民政府，市直各委、办、局（公司）：《福州市城市危险住房改造暂行规定》已经市政府研究同意，现予颁发，请认真贯彻执行。



福州市人民政府

二○○三年一月二十三日

福州市城市危险住房改造暂行规定

第一章 总则

第一条 为加强城市危险住房改造工作的管理，保障房屋居住和使用安全，改善居住条件，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〖1998〗23号）、《福州市城市房屋拆迁管理办法》和《福州市土地储备实施暂行办法》及有关法律、法规，结合我市实际，制定本规定。

第二条 凡在本市规划区范围内拆除危险住房进行改建的，适用本规定。

第三条 本规定所称危险住房，是指根据国家建设部《危险房屋鉴定标准》（JGJ125—99）的有关规定，经福州市危房鉴定站鉴定危险等级属C级或D级，不能保证居住和使用安全的住房。

危房改造地块是指经鉴定属危险住房，规划功能为住宅建设用地的地块。

第四条 本规定所称危险住房改造，是指拆除经市危险住房认定小组认定的危险住房和附属物以及与之相毗连的其他房屋和附属物，并进行改造的行为。

第五条 福州市房地产管理局为本市危险住房改造的行政主管部门，市计委、建设局、财政局、规划局、国土资源局等有关部门应在各自职能范围内协同做好危险住房改造工作，当地政府负责本行政区域内危险住房改造的组织实施。

第二章 危险住房改造认定

第六条 成立市危险住房认定小组。认定小组由市房管局牵头，市计委、建设局、财政局、规划局、国土资源局等部门派员组成，负责危险住房的认定工作。

第七条 危险住房改造必须由产权单位（已房改的由业主管理委员会）委托市危险住房鉴定站鉴定，之后向市危房认定小组提出认定申请。市危险住房认定小组在受理申请之日起1个月内，应当作出认定或不予认定的批复（如属特殊情况时限另定）。市危险住房认定小组对提交的技术鉴定结论有异议的，可以指定其他有资质的鉴定机构重新鉴定。

第八条 经认定为危险住房的，产权单位或业主管理委员会应编制改造规划方案，报市规划局审定并确定规划指标；应委托有资质的房屋拆迁实施单位进行拆迁安置费用的摸底测算；应委托有资质的地价评估机构进行地价评估，之后将上述材料送市土地发展中心进行土地收购储备评估。

市土地发展中心应在收到上述材料后一周内对该地块土地收购储备提出意见。对列入收购储备的危房地块，改造责任转由市土地发展中心负责。

第九条 市危房鉴定站和市土地发展中心的危房鉴定和收购评估应实事求是。危房鉴定报告应如实反映房屋状况；土地收购评估报告应客观反映危房地块改造成本、税费构成、地块收购的评估以及预期盈亏分析等，并提出是否收购储备的意见。

第三章 组织实施

第十条 经市危险住房认定小组认定属成片危险住房改造的地块，由市土地发展中心优先收购或由区政府组织进行旧屋区成片改造。

第十一条 规划中属于公共设施和市政设施用地的危险住房地块，应统一实行货币补偿或易地安置，安置房成本中土地费用部分，经财政部门核实后，可按该地块的规划用途，从其专项资金中列支。

第十二条 危房户自行集资改造，由危房产权单位或业主管理委员会提出申请，经市危房认定小组认定并报市政府批准后组织实施。

第十三条 自行集资改造项目，原面积部分，可按土地基准地价经综合修正后的楼面地价10％补交土地出让金，新增面积部分按增加面积10％以内、10％～20％、20％以上分别按上述楼面地价10％、20％、30％缴交土地出让金。

第十四条 自行集资改造项目应按照城市总体规划组织实施，并符合规划用地性质和规划技术规定。

危房的户建筑面积未达职工住房控制面积标准且未房改的，或已房改但未达标面积部分未领取货币补贴的，可按职工房改控制面积标准确定危改房的户建筑面积，同时，取消该职工住房改革货币补贴。

危房的户建筑面积已达职工住房控制面积标准的，危改房的总建筑面积不得超过原房总建筑面积的20％。

第十五条 对于资金难以平衡等原因确需改变原规划指标的集资改造项目，由改造实施单位提出申请，经规划部门同意，并报市政府批准后，可根据具体情况酌情确定规划建筑密度和容积率。

第十六条 已经房改的危险住房，其集资改造可提取使用本幢公用部位维修基金，待改造后再按有关规定标准由产权人直接建立房屋共用维修基金。集资改造时未提取使用本幢房屋共用维修基金，直接转为集资改造后的房屋共用维修基金。

第十七条 危房改造地块由产权单位引进房地产企业合作改造的，应经市危房认定小组认定，明确地块四至范围、规划指标、建设时限等，报市政府审核批准，由产权单位委托市国土资源局挂牌。

第十八条 危房改造地块引进房地产企业合作改造，以缴交的土地出让金为标的进行挂牌出让，挂牌底价按土地评估价与经市房管局核定的拆迁安置成本之间的差额确定。差额低于市政府规定的地段差、配套费的，挂牌底价按该规定的地段差、配套费确定。

第十九条 经挂牌竞得危房改造地块的房地产开发企业应在限期内实施改造，拆迁安置按照《福州市城市房屋拆迁管理办法》及有关规定执行。

第二十条 旧屋区改造范围内的危险住房和由政府指定开发单位进行成片改造危险住房，按照《福州市城市房屋拆迁管理办法》和《福州市棚屋区拆迁安置优惠政策》及有关规定执行。

第二十一条 对直管公房和私房中的危险住房进行改造，经市政府批准后由当地政府牵头组织实施。

第二十二条 近期无法实施改造的危险住房，由产权人（或业主委员会）向市危险房屋鉴定站申请危房鉴定，市危险房屋鉴定站提出加固意见，产权人应采取措施加强房屋的维修加固，确保房屋使用安全。

第二十三条 对经鉴定为房屋整体出现险情（危险等级为D级）的危险住房，产权人和各责任单位应积极组织搬迁，确保住户生命财产安全，并将情况及时报告当地政府。

第四章 配套措施

第二十四条 危险住房拆迁地块中的公房住户申请购买安置房产权的，经产权人同意后可以购买。

第二十五条 危险住房拆迁户购买经济适用房安置，享受经济适用房购房户待遇。

第二十六条 危险住房拆迁户购买安置房，可按规定申请住房公积金抵押贷款或个人住房抵押贷款，市住房资金管理中心和金融机构应予积极支持。

第二十七条 属于政府规定的最低生活保障线以下，无力购买安置房，且城区范围内无其他住房的危险住房拆迁户，可申请承租廉租房。

第五章 附则

第二十八条 本规定由福州市房地产管理局负责解释。

第二十九条 本规定自颁布之日起实施。榕政综〖2002〗328号文同时废止。




本案如何定性

[案情] 曾某、刘某毗邻而居，关系很好。2003年年底刘某得病需钱冶疗，曾某便主动给刘某送去3千元钱，并对刘某说：“你先用着，以后再说”。刘某收了钱，并表示谢意。3个月以后，曾某、刘某因相邻纠纷闹翻，曾某要求刘某返还3千元钱，刘某拒绝。4月初，曾某起诉到法院，要求刘某返还3千元钱。
[分歧] 对本案处理存在两种不同意见。
第一种意见认为，曾某要求刘某返还3千元钱的诉讼请求不应支持。刘某没有向曾某借钱的意思表示，而是曾某主动给刘某3千元钱的，曾、刘之间是一种赠与关系，不存在借贷关系。故不应支持曾某的诉讼请求。
第二种认为，应支持曾某的诉讼请求。因曾某未明确表明该款是赠送给刘某的，因此不能推定曾、刘之间形成赠与关系。既然曾与刘之间不存在赠与关系，根据中国人的语言具有含蓄性特点，则可认定曾、刘之间形成借贷关系，因此应支持曾某的诉讼请求。
[评析] 笔者同意第二种意见。
理由是：本案的核心问题是曾某给刘某送去3千元钱，并对刘某说：“你先用着，以后再说”，应作何解释的问题，是作一种赠与解释，还是作一种借贷解释。赠与属无偿行为，要求赠与人有明确的意思表示，否则不能视为赠与。借贷关系是出借人与借款人之间因借款而形成的法律关系。本案曾某并未明确该款赠与刘某，因此曾、刘某不存在赠与关系。既然他们之间不存在赠与关系，根据一个给钱，一个收取钱案情及中国人的语言具有含蓄性特点，则可认定他们之间形成了借贷关系。因此笔者同意第二种意见。

江西省吉水县人民法院 陈贵信 王晓珍
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