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商品房认购书预约或本约的认定/张福荣

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 15:04:37  浏览:8376   来源:法律资料网
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[案情]

2002年，甲市某开发商计划对当地某地块进行房产开发，建设商品房出售。在尚未取得土地使用权的情况下，其与众多购房者签订了《认购书》，其中约定：出售期房某栋某某室住宅，建筑面积X平方米，每平方米1800元，2004年某月前交付。除此以外，《认购书》还包含了其他一般商品房买卖合同之必须条款。购房者依约交纳了定金及部分房款后，开发商因拿地手续及搬迁等原因无力动工，遂通知购房者退款并商议赔偿事宜，但一部分购房者并未接受开发商的解约请求。2011年，该开发商取得了该地块土地使用权，遂开工建设，并于2012年取得了商品房预售许可证，预售价格每平方米近8000元，现已全部预售完毕，并依法办理了不动产预告登记。此时，当初未接受退款解约安排的部分购房者要求开发商继续履行《认购书》或赔偿房屋差价全额，开发商则主张合同无效，遂引起诉讼。

[分歧]

本案争议焦点为：1.原被告双方签订的《认购书》如何定性？对此问题，一种观点认为是预约，一种认为是本约。2.《认购书》是否为有效合同，有关损失如何计算？对此，一种观点认为《认购书》有效，赔偿应依原告诉求；一种观点认为《认购书》有效，但差价应当以被告明示不履行合同之时与《认购书》中约定房价相较。

[评析]

１.《认购书》是本约 所谓预约，指约定将来订立一定合同的合同；因履行预约而订立的合同为本约。判断一个合同究竟为本约还是预约，应专注于其实质内容，探求当事人的真意，而非合同所使用的名称。本案《认购书》是否为本约，不应以房地产开发进程为标准，更不应以该协议的名称是否为“认购书”为准，而应考察其内容是否符合房屋买卖合同的构成要件，探求和判断当事人的真意，据此对合同的性质做出认定。应当明确的是，订立预约在交易上属于例外，如有疑义，应认定为本约。本案中的《认购书》在名称上虽有预约之嫌，但已经具备了商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收受了部分购房款，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《认购书》应当认定为商品房预售合同，应认定为本约。

２.本案《认购书》有效 国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“商品房预售应当符合以下条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”本案中《认购书》签订之时，该条所有要件均未得到满足，根据合同法第五十二条第（五）款之规定，《认购书》虽成立，却因违反行政法规而无效。但是开发商对涉案房地产项目的开发进展弥补了《认购书》效力上的缺陷。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案诉讼发生时，被告已完全获得了商品房预售所需资质，使得《认购书》并不必然无效，而属法官自由裁量，“可以”认定有效。

３.本案原告请求继续履行合同或差价全额赔偿的诉求无法满足 本案预售商品房已进行不动产预告登记的事实决定了原告继续履行合同的诉求无法得到满足。首先，根据债与合同法的基础理论，普通债权之间关系平等，所以原告并不能因商品房买卖合同签订在先而取得优先履行之优势地位。相反，物权法第二十条规定的不动产预告登记制度赋予了“经过预告登记的商品房预售合同”以物权保护力度。本案中签订在后的预售合同已经不动产预告登记，使得后一购房人对涉案标的物具有了物权法上的排他性优势。所以，原告继续履行合同的诉求已丧失执行的可能性。其次，在赔偿金额的确认上，需要注意的是，早在合同签订不久，被告就明确了根本违约的意思表示，根据合同法中“减损原则”，原告应负有采取措施，减少损失的义务，否则将承担扩大的损失部分。所以对于原告的差价全额赔偿之请求并不能得到法院的全部支持，差价应当以被告明示不履行合同之时与《认购书》中约定房价相较。被告在退还预收房款外，首先应当双倍返还定金，尚不能弥补房款差额的，则由被告予以赔偿损失。

（作者单位：江苏省常州市中级人民法院）
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对外贸易经济合作部关于印发《茶叶、煤炭、棉花出口经营管理暂行规定》的通知

对外贸易经济合作部


对外贸易经济合作部关于印发《茶叶、煤炭、棉花出口经营管理暂行规定》的通知
1993年4月12日，对外贸易经济合作部

各省、自治区、直辖市及计划单列市经贸委厅、外贸局，新疆生产建设兵团，纺织、土畜、五矿、化工、有色、煤炭进出口总公司：
根据国务院批准的《出口商品管理暂行办法》（国发〔1992〕69号）的规定，现将我部制定的茶叶、煤炭、棉花等三种出口商品经营管理暂行规定印发给你们，请遵照执行。

附件一：茶叶出口经营管理暂行规定
茶叶是我国传统大宗出口商品。根据国务院批准的《出口商品管理暂行办法》（国发〔1992〕69号）的有关规定，为安排好国内外市场，维护正常贸易秩序，国家对茶叶出口实行计划配额管理，并对其出口实行统一联合经营。具体做法暂行规定如下：
一、茶叶出口，由中国土畜产进出口总公司（简称土畜总公司）和有关省、自治区、直辖市及计划单列市茶叶（土畜）进出口公司〔简称地方茶叶（土畜）进出口公司〕统一联合经营，并承担国家出口任务。
二、对摩洛哥、利比亚、突尼斯、毛里塔尼亚、阿尔及利亚的绿茶出口，对利比亚、突尼斯的红茶出口，对日本、香港地区的乌龙茶出口以及政府间贸易由土畜总公司组织统一对外成交，对其它市场的茶叶出口，由各地方茶叶（土畜）进出口公司自行对外成交。
三、茶叶出口由土畜总公司统负盈亏，各地方茶叶（土畜）进出口公司茶叶出口的财务维持与土畜总公司挂钩。土畜总公司对各地方茶叶（土畜）进出口公司茶叶出口盈亏进行综合运筹，各地方茶叶（土畜）进出口公司按总公司下达的指标承包经营。
四、土畜总公司要做好茶叶的出口工作，并及时向对外贸易经济合作部反映茶叶出口执行情况和存在的问题。
五、我部授权的各级发证机关，按照国家下达的茶叶出口计划配额和出口许可证管理的有关规定，核发出口许可证。
六、本暂行规定自发文之日起执行。

附件二：煤炭出口经营管理暂行规定
煤炭是我国大宗资源性出口商品。根据国务院批准的《出口商品管理暂行办法》（国发〔1992〕69号）的有关规定，为安排好国内外市场，维护正常贸易秩序，国家对煤炭出口实行计划配额管理，并对其出口实行统一联合经营。具体做法暂行规定如下：
一、由中国煤炭进出口总公司（简称中煤总公司）按照国家下达的煤炭出口计划配额统一代理出口，并承担国家出口任务。
二、国家下达给中煤总公司煤炭自营的出口计划配额，由其组织自行出口，承担国家出口任务。
三、山西煤炭进出口公司按照国家下达的年度煤炭自营出口计划配额，自行对外成交，并承担国家出口任务。
四、中国五矿化工进出口商会（简称五矿化工商会）商上述煤炭出口经营公司制定煤炭出口统一协调价格方案，并下发有关经营公司和发证机关执行，同时报外经贸部备案。
五、五矿化工商会负责煤炭出口经营的协调工作，并及时向我部反映煤炭出口执行情况和存在的问题。
六、我部授权的发证机关，按照国家下达的煤炭出口计划配额和出口许可证管理的有关规定，核发煤炭出口许可证。
七、本暂行规定自发文之日起执行。

附件三：棉花出口经营管理暂行规定
棉花是关系国计民生的大宗原料性出口商品，也是国际市场较敏感的商品，并在我国出口中占有重要地位。根据国务院批准的《出口商品管理暂行办法》（国发〔1992〕69号）的有关规定，为安排好国内外市场，维护国家的整体利益和正常贸易秩序，国家对棉花出口实行计划配额管理，并对其出口实行统一联合经营。具体做法暂行规定如下：
一、棉花出口，由中纺棉花进出口公司和现有棉花出口经营口岸公司（山东、新疆、河北、安徽、江苏纺织品进出口公司，新疆农垦进出口公司，河南、湖北棉花进出口公司）（以下简称各棉花出口经营公司）统一联合经营，自负盈亏，并承担国家出口任务。
二、由中国纺织品进出口商会（简称纺织商会）组织各棉花出口经营公司组建棉花成交中心。由棉花成交中心负责组织各棉花出口经营公司统一对外、联合成交工作。
三、对日本、泰国、印度尼西亚、韩国、香港、台湾等主要棉花出口市场，由棉花成交中心组织各棉花出口经营公司统一对外、联合成交。其它市场由各棉花出口经营公司按纺织商会协调的价格自行对外成交。
四、纺织商会负责棉花出口经营的协调工作，各棉花出口经营公司必须参加纺织商会，并接受其协调。
五、纺织商会商棉花成交中心制定棉花出口统一协调价格，并下发出口经营公司和发证机关执行，同时报外经贸部备案。
六、纺织商会和棉花成交中心要及时向我部反映棉花出口执行情况和存在的问题。
七、我部授权的发证机关，按照国家下达的棉花出口计划配额和出口许可证管理的有关规定，核发棉花出口许可证。
八、本暂行规定自发文之日起执行。


关于医疗器械试产注册证书延期事宜的通知

国家食品药品监督管理局办公室


关于医疗器械试产注册证书延期事宜的通知

食药监办[2007]195号


各省、自治区、直辖市食品药品监督管理局（药品监督管理局）：

　　为解决目前境内第三类和境外医疗器械集中申报重新注册审批中的问题，我局于2007年4月2日发布了《关于医疗器械注册证书延期事宜的通知》（食药监办〔2007〕63号）。现就有关试产注册事宜作如下规定：

　　一、2004年、2005年获准试产注册的境内第三类医疗器械，凡我局已受理重新注册申请的，在审批结果明确前，原医疗器械注册证书在重新注册审批期间继续有效。

　　二、在重新注册审批结果明确后，生产企业应当凭新核发的注册证书作为产品合法上市的批准证明文件。

　　三、生产企业应当按照国家有关标准和相关规定组织生产。


　　特此通知。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国家食品药品监督管理局办公室
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○○七年十月八日