商品住房交付使用行政许可制度与商品房交付条件
武志国
一、商品房交付应当达到国家规定的最基本的条件
《城市房地产管理法》第二十六规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
《建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
2000年，《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》下发后，房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制，房屋验收许可制退出了历史的舞台。
《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定，“住宅小区等群体房地产开发项目，应当进行综合验收。”而后，2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将包括“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”在内的385项行政审批项目取消，因此，该决定出台后建设主管部门已经不再对住宅房地产项目进行综合验收审批。
现行法律规定的交付使用条件，除上述规定外，还有具体的单项验收规定和竣工验收备案规定。如：
《城市房地产开发经营管理条例》规定：房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”
《城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”
2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用；对于其他的建设工程（包括住宅小区），实行消防备案制度。
《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”
建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（2009年修正）规定：“第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。
第五条 建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第七条 工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。”
因此，商品房竣工经验收合格后即可交付，当然还要达到《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。关键要看商品房买卖合同约定的交付适用条件如何，房地产开发企业在取得单项验收合格证明、竣工验收备案证明后，尤其应注意基础设施、公共配套建筑达是否如约具备交付使用条件，应注意及时取得供水、供电、供气、排水、电信、电视、邮政、垃圾处理等市政管线设施管理部门验收或开通意见。
另外，值得注意的是，并非任何质量问题都可以成为购房人拒绝收房的理由。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题应当属于出卖人保修问题，一般是不能拒绝收房的，拒绝收房后还是可以要求房地产开发企业赔偿的。
二、商品房买卖合同约定的交付条件与地方设定的商品房交付行政许可要求不一致的问题
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）规定，（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验，通过地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。
比如，《上海市新建住宅交付使用许可证》第二条明确规定：“对新建住宅实行交付使用许可制度，新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。”
《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第十二条明确规定，“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。不按规定办理准许使用证的，新建住宅商品房不得交付使用。对未取得准许使用证的商品房，购房人有权拒绝入住。”同时，《天津市商品房管理条例》第十条也规定，“房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。”。
那么如果房地产开发企业没有取得新建住宅交付使用许可证就销售商品房的，能否交付使用，如已经交付使用效力如何？存在两种截然相反的观点：只要取得建设单位、勘查、设计施工、监理单位签字盖章的《建设工程竣工验收备案表》（建委予以备案），即可说明房屋已经验收具备交付条件。另一种观点认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于地方性法规，地方性法规具有地方性，在本辖区内有效，房地产开发企业应当取得此证后方可视为具备交付条件。第三种观点认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于管理性的强制性法规，不是效力性的规定，不能排除当事人在竣工验收合格的基础上自行约定交付条件。我们赞同第三种观点。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”只要达到了商品房买卖合同约定的交付标准，并交付了钥匙，即便未取得准许交付使用的证件，房地产开发企业按理说就不应再承担迟延交付的责任。除非购房人和房地产开发企业明确约定取得准许交付许可证为交付的必备条件。当然，未取得准许交付使用许可证，不排除被给予行政处罚的可能。
武志国 woo_eye@qq.com
财政部关于印发《国有资本金统计分类具体规定（修订）》的通知(废止)
财政部
财政部关于印发《国有资本金统计分类具体规定（修订）》的通知
财统字〔1998〕3号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国有资产管理局（办公室），国务院各部委、各直属机构，国家计划单列企业集团：
为了规范国有资产年报统计分析工作，建立科学和统一的分类标准，我们对原《国有资产年报统计分类具体规定》进行了修改，现印发给你们，请在1998年国有资产年报统计工作中执行。
附件：国有资本金统计分类具体规定（修订）
为规范国有资本金统计分析工作，建立科学和统一的分类标准，深入开发国有资产年报数据，根据国家标准《国民经济行业分类与代码》，对全国国有资本金统计分类统一作如下规定：
一、基本分类
本规定以国家标准《国民经济行业分类与代码》（ＧＢ／Ｔ4754－94）的基本分类为依据，参照国家有关部门经济管理工作习惯用法，现将国有资本金统计分为七类。
（一）按产业结构划分：分为第一产业、第二产业、第三产业。
（二）按产业作用划分：分为基础性行业、一般生产加工行业、商贸服务及其他行业。
（三）按产业特征划分：分为垄断性行业、竞争性行业、公益性及其他行业。
（四）按产业管理部门划分：分为农牧渔业、林业、工业、建筑业、地质勘查及水利业、交通运输业、邮电通信业、贸易及餐饮业、金融保险业、房地产业和社会服务业。其中：工业产业包括：煤炭工业、石油工业、冶金工业、建材工业、化学工业、森林工业、食品工业、烟草工业、
纺织工业、石化工业、医药工业、机械工业、军工工业、电子工业、电力工业、市政公用工业及其他工业；贸易及餐饮业包括：内贸、外贸、粮油、餐饮。
（五）按具体行业划分：根据国家技术监督局发布的国家标准《国民经济行业分类与代码》（ＧＢ／Ｔ4754－94）中的大类、中类和小类标识划分。
（六）按经济带划分：分为东部沿海地区、中部内陆地区、西部边远地区。
（七）按行政区域划分：分为华北、东北、华东、中南、西南和西北地区。
二、具体划分
（一）按产业结构划分：
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产 业 分 类 ｜ 范围及标识代码
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第一产业 ｜农业（01）
｜林业（02）
｜畜牧业（03）
｜渔业（04）
｜水利管理业（51）
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续表
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产 业 分 类 ｜ 范围及标识代码
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第二产业 ｜工 业（06～46）
｜建筑业（47～49）
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第三产业 ｜农林牧渔服务业（05）
｜地质勘查业（50）
｜交通运输业（52～58）
｜仓储业（59）
｜邮电通信业（60）
｜金融保险业（68、70）
｜批发和零售、贸易和餐饮业（61～67）
｜房地产业（72～74）
｜社会服务业（75～84）
｜卫生体育和社会福利业（85～87）
｜教育文化艺术及广播电影电视业（89～91）
｜科学研究和综合技术服务业（92～93）
｜国家机关、政党机关和社会团体（94～99）
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（二）按产业作用划分
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分 类 ｜ 范围及标识代码 ｜ 备 注
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一、基础性行业 ｜采掘业（06～12） ｜
｜原材料制造业（25、31、32、33、261） ｜
｜电力、煤气及水的生产和供应业（44～46） ｜
｜建筑业（472、473、481） ｜
｜交通运输、仓储及邮电通信业（52～60） ｜
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续表
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分 类 ｜ 范围及标识代码 ｜ 备 注
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二、一般生产加工｜农林牧渔业（01～04） ｜
行业 ｜一般加工制造业（13～24、26～30、34～ ｜
｜43） ｜不含261
｜建筑业（49、471、482） ｜
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三、商贸服务及其｜农林牧渔服务业（05） ｜
他行业 ｜批发和零售、贸易及餐饮业（61～67） ｜
｜金融、保险业（68、70） ｜
｜房地产业（72～74） ｜
｜社会服务业（75～84） ｜
｜卫生、体育和社会福利业（85～87） ｜
｜教育、文化艺术及广播电影电视业（89～ ｜
｜91） ｜
｜科学研究和综合技术服务业（92、93） ｜
｜国家机关、政党机关和社会团体及其他行业 ｜
｜（94～99） ｜
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（三）按产业特征划分
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分 类 ｜ 范围及标识代码 ｜ 备 注
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一、垄断 ｜石油工业（07） ｜
性行业 ｜烟草工业（16） ｜
｜航天航空工业（377） ｜
｜核工业（0966） ｜
｜武器弹药制造业（39） ｜
｜电力工业（441、442） ｜
｜铁路运输业（52） ｜
｜航空运输业（56） ｜
｜邮电通信业（60） ｜
｜金融保险业（68、70） ｜
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续表
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分 类 ｜ 范围及标识代码 ｜ 备 注
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二、竞争 ｜煤炭工业（06、45） ｜
性行业 ｜冶金工业（08、09、3171、3179、32、｜ 不含0966
｜33） ｜
｜建材工业（101、109、31、341、346）｜不含3142～3148、
｜化学工业（102、26、28、29、30） ｜ 3171、3179
｜森林工业（12、20） ｜
｜食品工业（13、14） ｜
｜船舶工业（376） ｜
｜纺织工业（17） ｜
｜石化工业（25） ｜
｜医药工业（27） ｜
｜机械工业（34、35、36、37、40、42） ｜ 不含341、346、
｜电子工业（41） ｜ 376、377
｜其他工业（11、15、18～24、314、43、｜
｜103） ｜不含3141、3149
｜建筑业（47、48、49） ｜
｜公路运输业（53） ｜
｜水上运输业（55） ｜
｜管道及其他运输业（54、57、58） ｜
｜仓储业（59） ｜
｜房地产业（72、73、74） ｜
｜批发和零售、贸易及餐饮业（61～67） ｜
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三、公益 ｜农林牧渔服务业（05） ｜
性及其他 ｜市政公用工业（443、46） ｜
行业 ｜地质勘查及水利业（50、51） ｜
｜社会服务业（75～84） ｜
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续表
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分 类 ｜ 范围及标识代码 ｜ 备 注
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｜卫生体育福利业（85、86、87） ｜
｜教育、文化广播电影电视业（89、90、 ｜
｜91） ｜
｜科学研究和综合技术服务业（92、93） ｜
｜国家机关、社会团体及其他行业（94～ ｜
｜99） ｜
｜农林牧渔业（01～04） ｜
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（四）按产业管理部门划分：
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产业部门 ｜ 标 识 代 码 ｜ 备 注
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一、农牧渔业 ｜01、03、04、05 ｜
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二、林 业 ｜02 ｜
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三、工 业 ｜06～46 ｜
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1．煤炭工业 ｜06、45 ｜
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2．石油工业 ｜07 ｜
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3．冶金工业 ｜08、09、3171、3179、32、33 ｜不含0966
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｜ ｜不含3142～3148、
4．建材工业 ｜101、109、31、341、346 ｜
｜ ｜3171、3179
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5．化学工业 ｜102、26、28、29、30 ｜
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6．森林工业 ｜12、20 ｜
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7．食品工业 ｜13、14 ｜
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8．烟草工业 ｜16 ｜
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9．纺织工业 ｜17 ｜
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续表
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产业部门 ｜ 标 识 代 码 ｜ 备 注
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10．石化工业 ｜25 ｜
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11．医药工业 ｜27 ｜
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｜ ｜不含341、346、
12．机械工业 ｜34、35、36、37、40、42 ｜
｜ ｜376、377
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13．军工工业 ｜0966、376、377、39 ｜
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14．电子工业 ｜41 ｜
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15．电力工业 ｜441、442 ｜
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16．市政公用工｜ ｜
｜443、46 ｜
业 ｜ ｜
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｜103、11、15、18、19、21、22、 ｜
17．其他工业 ｜ ｜不含3141
｜23、24、314、43 ｜
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四、建筑业 ｜47、48、49 ｜
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五、地质勘查及水 ｜ ｜
｜50、51 ｜
利业 ｜ ｜
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六、交通运输及仓 ｜ ｜
｜52、53、54、55、56、57、58、59｜
储业 ｜ ｜
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七、邮政通信业 ｜60 ｜
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八、批发和零售、 ｜ ｜
｜61～65、67 ｜
贸易及餐饮业 ｜ ｜
其中：1．内贸 ｜行业会计制度代码为02 ｜执行商品流通企业会
｜ ｜计制度的内贸企业
2．外贸 ｜行业会计制度代码为12 ｜执行商品流通企业会
｜ ｜计制度的外贸企业
3．粮食企业｜6111、6411、5910 ｜
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续表
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产业部门 ｜ 标 识 代 码 ｜ 备 注
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4．餐饮 ｜67 ｜
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九、金融保险业 ｜68、70 ｜
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十、房地产业 ｜72、73、74 ｜
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十一、社会服务 ｜ ｜
｜75～84 ｜
业 ｜ ｜
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十二、其他行业 ｜85～99 ｜
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（五）按具体行业划分：
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行 业 分 类 ｜ 范围及标识代码 ｜ 备 注
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｜农业（01） ｜
｜林业（02） ｜
一、农林牧渔业 ｜畜牧业（03） ｜
｜渔业（04） ｜
｜农林牧渔服务（05） ｜
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｜采掘业（06～12） ｜
｜制造业（13～43） ｜
二、工业 ｜电力、煤气及水的生产和供应业 ｜
｜（44～46） ｜
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｜煤炭开采业（061） ｜
（一）煤炭工业 ｜煤炭洗选业（062） ｜
｜煤气生产和供应业（45） ｜
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（二）石油工业 ｜石油和天然气开采业（07） ｜
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续表
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行 业 分 类 ｜ 范围及标识代码 ｜ 备 注
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｜黑色金属矿采选业（08） ｜
｜有色金属矿采选业（09） ｜
（三）冶金工业 ｜冶金用碳素制品（3171） ｜
｜其他石墨及碳素制品业（3179） ｜不含0966
｜黑色金属冶炼（32） ｜
｜有色金属冶炼（33） ｜
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｜土砂石开采业（101） ｜
｜其他非金属矿采选业（109） ｜不含3142～3148、
（四）建材工业 ｜非金属矿物制品业（31） ｜3171、3179
｜金属结构制品业（341） ｜
｜建筑用金属制品业（346） ｜
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｜化学矿采选业（102） ｜
｜化学原料及化学制品制造业（26） ｜
（五）化学工业 ｜化学纤维制造业（28） ｜
｜橡胶制品业（29） ｜
｜塑料制品业（30） ｜
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｜木材竹材采运（12） ｜
（六）森林工业 ｜ ｜
｜木材加工及竹藤制品（20） ｜
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｜食品加工业（13） ｜
（七）食品工业 ｜ ｜
｜食品制造业（14） ｜
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｜烟叶复烤业（161） ｜
（八）烟草工业 ｜卷烟制造业（162） ｜
｜其他烟草加工业（169） ｜
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（九）纺织工业 ｜纺织业（17） ｜
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续表
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行 业 分 类 ｜ 范围及标识代码 ｜ 备 注
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（十）石化工业 ｜石油加工及炼焦业（25） ｜
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（十一）医药工 ｜ ｜
｜医药制造业（27） ｜
业 ｜ ｜
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｜金属制品业（34） ｜
｜普通机械制造业（35） ｜
（十二）机械工 ｜专用设备制造业（36） ｜不含
业 ｜交通运输设备制造业（37） ｜341、346
｜电气机械及器材制造业（40） ｜376、377
｜仪器仪表及文化、办公用机械制造 ｜
｜业（42） ｜
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｜稀有放射性金属矿采选业（0966） ｜
（十三）军工工 ｜船舶工业（376） ｜
业 ｜航天航空工业（377） ｜
｜武器弹药制造业（39） ｜
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（十四）电子工 ｜ ｜
｜电子及通信设备制造业（41） ｜
业 ｜ ｜
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（十五）电力工 ｜电力生产业（441） ｜
业 ｜电力供应业（442） ｜
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（十六）市政公 ｜蒸汽、热水生产和供应业（443） ｜
用工业 ｜自来水的生产和供应业（46） ｜
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（十七）其他工 ｜采盐业（103） ｜
业 ｜其他矿采选业（11） ｜
｜饮料制造业（15） ｜
｜服装及其他纤维制品制造业（18） ｜
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续表
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行 业 分 类 ｜ 范围及标识代码 ｜ 备 注
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｜皮革毛皮羽绒及其制品业（19） ｜
｜家具制造业（21） ｜
｜造纸及纸制品业（22） ｜
｜印刷业、记录媒介的复制（23） ｜
｜文教体育用品制造业（24） ｜
｜玻璃及玻璃制品业（314） ｜
｜其他制造业（43） ｜不含3141、3149
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｜土木工程建筑业（47） ｜
三、建筑业 ｜线路、管道和设备安装业（48） ｜
｜装修装饰业（49） ｜
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四、地质勘查及 ｜地质勘查（50） ｜
水利业 ｜水利管理（51） ｜
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｜铁路运输业（52） ｜
｜公路运输业（53） ｜
｜管道运输业（54） ｜
五、交通运输仓 ｜水上运输业（55） ｜
储业 ｜航空运输业（56） ｜
｜交通运输辅助业（57） ｜
｜其他交通运输业（58） ｜
｜仓储业（59） ｜
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｜邮政业（601） ｜
六、邮政通信业 ｜电信业（602） ｜
｜邮电业（603） ｜
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续表
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行 业 分 类 ｜ 范围及标识代码 ｜ 备 注
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七、批发和零 ｜贸易业（61～64） ｜
售、贸易及餐饮 ｜商业经纪与代理业（65） ｜
业 ｜餐饮业（67） ｜
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｜商业贸易（6112～6173、63） ｜
（一）贸易业 ｜（6412～6491、6495～6499） ｜
｜粮油贸易（6111、6411） ｜
｜物资贸易（62、6492～6494） ｜
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｜商业批发（6112～6173、63） ｜
1．商业贸易 ｜商业零售（6412～6491、6495～ ｜
｜6499） ｜
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｜粮油批发（6111） ｜
2．粮油贸易 ｜ ｜
｜粮油零售（6411） ｜
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｜物资批发（62） ｜
3．物资贸易 ｜ ｜
｜物资零售（6492～6494） ｜
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（二）商业经纪 ｜ ｜
｜商业经纪与代理业（65） ｜
与代理业 ｜ ｜
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（三）餐饮业 ｜餐饮业（67） ｜
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｜金融业（68） ｜
八、金融保险业 ｜ ｜
｜保险业（70） ｜
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｜房地产开发（72） ｜
九、房地产业 ｜房地产管理业（73） ｜
｜房地产经纪与代理业（74） ｜
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续表
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行 业 分 类 ｜ 范围及标识代码 ｜ 备 注
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｜公共设施服务（75） ｜
｜居民服务（76） ｜
｜旅馆业（78） ｜
｜租赁服务业（79） ｜
十、社会服务业 ｜旅游业（80） ｜
｜娱乐服务业（81） ｜
｜信息、咨询服务（82） ｜
｜计算机应用服务业（83） ｜
｜其他社会服务（84） ｜
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｜卫生（85） ｜
十一、卫生体育 ｜ ｜
｜体育（86） ｜
福利业 ｜ ｜
｜社会福利保障业（87） ｜
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｜教育（89） ｜
十二、教育文化 ｜ ｜
｜文化艺术（90） ｜
广播业 ｜ ｜
｜广播电影电视（91） ｜
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十三、科学研究 ｜ ｜
｜科学研究业（92） ｜
和综合技术服务 ｜ ｜
｜综合技术服务业（93） ｜
业 ｜ ｜
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｜国家机关（94） ｜
｜政党机关（95） ｜
十四、机关社团 ｜ ｜
｜社会团体（96） ｜
及其他 ｜ ｜
｜基层群众自治组织（97） ｜
｜其他行业（99） ｜
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（六）按经济带划分：
1．东部沿海地区：北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、广西、海南、重庆、大连、宁波、厦门、青岛、深圳（18个省、区、市）。
2．中部内陆地区：山西、内蒙古、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南（9个省、区）。
3．西部边远地区：四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆（9个省、区）。
（七）按行政区域划分：
1．华北地区：北京、天津、河北、山西、内蒙古（5个省、市、区）。
2．东北地区：辽宁、吉林、黑龙江、大连（4个省、市）。
3．华东地区：上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东、宁波、厦门、青岛（10个省、市）。
4．中南地区：河南、湖北、湖南、广东、广西、海南、深圳（7个省、市）。
5．西南地区：重庆、四川、贵州、云南、西藏（5个省、市）。
6．西北地区：陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆（5个省、区）。
三、适用范围
（一）国有资本金年报数据、季报数据、月报数据的汇总和分析。
（二）集体资本金年报数据、季报数据、月报数据的汇总和分析。
（三）清产核资数据的汇总和分析。
（四）根据国有资本金统计数据测算企业效益评价指标标准值和保值增值指标比较系数。
1998年10月16日
