住宅建设用地使用权期满后续期问题
王冠华
【法律咨询话题】
前日，接一位张姓的先生来电进行法律咨询，称其所住小区还有5年住宅建设用地使用权将期满届至，对住宅建设用地使用权期满后是有偿续期还是无偿续期目前国家法律和政策上有没有明确规定；如果是有偿续期，要交多少钱？怎么个办法？
【王律师答复】
首先，对于住宅建设用地使用权期满后续期问题，目前法律法规等相关规范在处理上规定不一，需要有权机关予以明确的法律解释。
关于住宅建设用地使用权期限问题，最早做出规定是1990年5月19日颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条件》（国务院令第55号，以下简称《条例》），其中第12条规定了居住用地的法定最高年限为70年；该《条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”依此条规定，住宅建设用地使用权到期后的法律后果是：不仅住宅建设用地使用权消失，而且业主房屋所有权都将由国家无偿取得。笔者认为，《条例》第40条由于过分着重于维护土地所有人的利益，与侧重保护用益物权人利益的各国通例不合，亦有侵犯业主房屋所有权的私权之嫌，自出台后，一直受到了来自各方的质疑和诟病，其合理性值得商榷。
《条例》第41条规定，“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”1994通过、2007年修正的《城市房地产管理法》第22条规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”2007年3月16日颁布的《物权法》第149条第1款规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”综合《条例》、《城市房地产管理法》、《物权法》来看，住宅建设用地使用权期满后续期问题经历了由申请续期至自动续期这样一个立法过程，根据法律适用规则，就现阶段而言，应遵循《物权法》“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”之规定，但是，如何续期，是否为无偿续期，或者按《城市房地产管理法》的规定“应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”，《物权法》并无相应的具体规范。
从目前有关媒体的报道来看，社会公众普遍要求对于住宅建设用地使用权无偿续期。但是从现行土地管理法律法规、法理基础以及法律实践来看，住宅建设用地使用权期满后的自动续期应当为有偿续期。需要指出的是，根据《立法法》规定，住宅建设用地使用权期满后如何自动续期、是否有偿续期的问题，其解释权限属于立法机关即全国人大常委会。
其次，住宅建设用地使用权期满后的自动续期应当为有偿续期的法理基础。
从法理角度看，住宅建设用地使用权续期本质上属于取得新的建设用地使用权，根据《城市房地产管理法》第3条，“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”，因而应该遵循国有土地有偿使用原则实行有偿续期；从法律性质上看，由于我国住宅建设用地所有权属于国家，住宅建设用地使用权在法律性质上类似于地上权。所谓地上权，是指土地使用人通过租金形式取得利用他人土地来建房或种植的权利。由于地上权人与土地所有权人缔结地上权契约时有关于地租的约定，住宅建设用地使用权人缴纳土地有偿使用费当然也顺理成章；从维护社会公平的角度，住宅建设用地使用权有偿续期亦是防止土地资源占用不均的必要措施和手段。
最后，住宅建设用地使用权有偿续期可借鉴目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定和做法。
对于住宅建设用地使用权有偿续期的缴费标准问题，目前主要有三种观点：一是主张按续期时同类地块政府制定的基准地价缴纳；二是主张按续期时同类地块的基准地价下浮一定比例缴纳；三是主张按续期时同类地块的市场价格缴纳。
笔者以为，确定有偿续期的缴费标准，既不能设定过高以致土地使用权人负担过重，影响社会稳定；又不宜设定过低以致形同虚设，损害国家利益以及社会公共利益。鉴于住宅建设用地使用权续期往往属于“居住有其房”的情形，基于住房保障的需要，宜参考目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定和做法；在具体申请续期时，应视自住、房屋转让、抵押或出租等不同情形有所区别，以增强政策的可操作性。
第一，参考目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定确定补缴标准。上述相关参考规定主要有：
⑴1999年7月20日《关于印发〈已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定〉的通知》（财综字[1999]113号）第2条第1款规定，“已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置的标定地价的10%确定。”
⑵2003年8月14日国务院机关事务管理局 中共中央直属机关事务管理局《关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》（国管房改[2003]165号）第9条规定，“上市出售的已购公房，由买受人在办理房屋权属登记手续时按当年房改成本价的1%补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。”
此外，我国各省、自治区、直辖市根据上述通知精神和本地实际情况也制定了一些实施细则或规定，在缴纳标准上有所扩充，如2001年1月7日《山东省已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金和收益分配理的若干规定》（鲁财综字［2000］10号）第2条规定，已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。根据国土资源部的规定，应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金的价款，具体可采取以下两种计算方法：其一：购房者应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金的价款=上市房屋所在区域基准地价( 元/平方米)×上市交易房屋面积(平方米)×建筑层数修正系数×土地使用年限系数×10%，其二：对于房屋座落地段基准地价尚未确定的，各市地可根据本地具体情况暂按出售房价款1%-3%的比例计算确定；2004年3月22日河南省财政厅、河南省国土资源厅《关于已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金缴纳标准问题的通知》（豫财综[2004] 24号）第1条规定“已购公有住房和经济适用住房首次上市交易，土地出让金缴纳比例为当年基准地价的5%，不再缴纳所得收益”。
基于上述，住宅建设用地使用权期限届满后续期时，国家可以规定按照房屋坐落位置的标定地价的一定比例收缴土地出让金，也可以按照原购买的房屋价格的一定比例收缴土地出让金；在缴纳比例标准上，要与经济发展水平和社会大众承受能力相适应。这种做法一方面就能够被社会大众所接受，不为社会大众造成过大的经济负担，另一方面，也可与现行补缴土地出让金的相关政策相协调。
第二，要统一住宅建设用地使用权续期的期限，以确保同一宗地出让的土地使用权保持相同的期限。
第三，在业主申请续期时，要视自住、房屋转让、抵押或出租等不同情形有所区别，以使续期政策具有可操作性。笔者以为，对于自住房，在住宅建设用地使用权期满后，暂时可不规定其房主申请续期的积极作为义务；但当住宅转让、抵押或出租时，就宜规定房主补缴建设用地使用权出让金后，方准许其办理相应的登记手续。当然，对于期满后主动补缴建设用地使用权出让金申请续期的，应持积极鼓励的政策。
王冠华，北京市博金律师事务所
13810112545
关于印发《保险业内涉嫌非法集资活动预警和查处工作暂行办法》的通知
保险监督管理委员会
关于印发《保险业内涉嫌非法集资活动预警和查处工作暂行办法》的通知
保监发〔2007〕127号
各保监局，机关各部门，各保险公司、保险中介机构：
为贯彻落实党中央、国务院处置非法集资的方针和政策，做好保险业内涉嫌非法集资活动的预警和查处工作，建立相关工作机制，我会制定了《保险业内涉嫌非法集资活动预警和查处工作暂行办法》。现印发给你们，请结合自身实际，认真贯彻落实。
二○○七年十二月二十六日
保险业内涉嫌非法集资活动预警和查处工作暂行办法
第一条为贯彻落实党中央、国务院处置非法集资的方针和政策，根据处置非法集资部际联席会议的要求，切实做好保险业内涉嫌非法集资活动的预警和查处工作，建立综合治理长效机制，制定本办法。
第二条保险业内涉嫌非法集资活动是指保险机构、保险中介机构及其工作人员涉嫌从事非法集资活动，以及其他单位、个人涉嫌以保险名义从事非法集资活动。
第三条中国保险监督管理委员会（以下简称“保监会”）、保监局、保险机构和保险中介机构，应当结合保险行业的实际情况，按照统一领导、分级负责、疏堵并举、防治结合的原则，建立健全保险业内涉嫌非法集资活动预警和查处工作机制。
第四条保监会负责指导保监局、保险机构、保险中介机构建立保险业内涉嫌非法集资活动预警和查处工作机制，负责监督、检查保监局、保险机构、保险中介机构保险业内涉嫌非法集资活动预警和查处工作。
第五条保监局应当根据本办法，结合辖区实际情况，制定本辖区保险业内涉嫌非法集资活动预警和查处工作办法，负责指导辖区内保险机构和保险中介机构建立保险业内涉嫌非法集资活动预警和查处工作机制，负责监督、检查辖区内保险机构和保险中介机构保险业内涉嫌非法集资活动预警和查处工作。
第六条保监会、保监局应当与相关部门建立协调机制，应当协助、配合地方政府做好保险业内非法集资的处置、取缔工作，并向地方政府做好政策解释和业务指导工作。
第七条保监会、保监局应当按照国家统一的宣传教育规划，结合保险业的实际情况，制定相应的宣传普及教育计划，并通过灵活多样的方式具体实施。
第八条保险机构和保险中介机构应当依法经营，并应当加强对分支机构的业务管理和指导，不得利用开展保险业务从事非法集资活动，不得为非法集资活动提供保险保障和其他便利。
第九条保险机构和保险中介机构要建立保险业内涉嫌非法集资活动预警和查处工作机制，制订工作方案，密切关注行业内外以保险名义从事非法集资活动的行为，防止非法集资的风险传递到保险行业中。
第十条保监会、保监局、保险机构、保险中介机构要指定专门人员和相关机构，通过建立群众举报、媒体监督和检查监管制度，加强日常监管，负责对本行业非法集资活动的监测预警，建立“反应灵敏、配合密切、应对有力”的防范预警工作体系。
第十一条保监会负责组织实施全国范围内保险业内涉嫌非法集资活动的监测预警工作，保监局负责组织实施辖区内保险业内涉嫌非法集资活动的监测预警工作。
保险机构、保险中介机构发现利用保险名义从事非法集资活动，或者为非法集资活动提供保险保障和其他便利的，应当及时向保监会或者所在地的保监局书面报告。
保监局应当及时将收集到的本行业内涉嫌非法集资活动的情况向保监会和所在地省级政府报告，并协助配合案发地省级政府采取相应的前期调查取证工作。
第十二条保监会接到部际联席会议办公室转送的省级政府提出的非法集资活动性质认定请求后,应当依据国家法律法规和行业标准,进行前期审核,并按照部际联席会议要求的统一格式,向部际联席会议办公室反馈审核意见。
第十三条保监局应当按月向保监会报送《行业涉嫌非法集资案件统计表》，按季度向保监会报送保险业内涉嫌非法集资活动情况分析和处置工作情况，并在年终向保监会报送全年汇总情况。保监局应当分别在月后、季后、年后7个工作日内完成上述报送。
对于发生的保险业内涉嫌非法集资的重大或者典型案件，保监局应当在案发后24小时内报送保监会，特别重要的应当立即报送。
第十四条保监会在汇总保监局和会机关掌握的保险业内涉嫌非法集资活动情况后，应当分别在月后、季后、年后15个工作日内向部际联席会议办公室进行报送。
对于发生的保险业内涉嫌非法集资的重大或者典型案件，保监会应当在案发后48小时内报送部际联席会议办公室，特别重要的应当立即报送。
第十五条对违反本规定的单位和个人，保监会、保监局将依法予以责任追究。
附件：《行业涉嫌非法集资案件统计表》
