黄冈市人民政府关于印发《黄冈市经济适用住房管理实施细则》的通知
湖北省黄冈市人民政府
黄冈市人民政府关于印发《黄冈市经济适用住房管理实施细则》的通知
黄政发〔2007〕23号
各县、市、区人民政府，龙感湖管理区、黄冈经济开发区管委会，市政府各部门：
《黄冈市经济适用住房管理实施细则》已经2007年3月15日市政府第5次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○七年四月十七日
黄冈市经济适用住房管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为规范我市经济适用住房建设、交易和管理行为，保护当事人合法权益，根据建设部、国家发展改革委、国土资源部、中国人民银行总行制定的《经济适用住房管理办法》（建住房〔2004〕77号），结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 本细则所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
第三条 在本市范围内从事经济适用住房建设、交易，实施经济适用住房管理，适用于本实施细则。
第四条 购买经济适用住房实行申请、审批、轮候和公示制度。
第五条 房地产行政主管部门负责本行政区域内经济适用住房建设的实施和管理工作。发展改革、建设、规划、国土资源、物价、财政、税务等行政主管部门根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。
第六条 房地产行政主管部门根据经济发展状况、居民住房状况和收入水平变化，做好市场分析和需求预测，编制本地经济适用住房发展规划。会同发展改革、规划、国土资源部门根据城市总体规划、土地利用总体规划和经济适用住房发展规划，统筹区域布点，做好项目储备。
第七条 经济适用住房建设实行年度计划管理。发展改革部门会同建设、规划、国土资源行政主管部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况，编制经济适用住房年度建设投资计划和年度用地计划，报同级人民政府批准后实施。经济适用住房的建设用地，纳入年度土地供应计划。
中央和国家机关、直属企事业单位及军队的经济适用住房建设，实行属地化管理。利用自用土地建设经济适用住房的，经所属主管部门批准后，纳入当地经济适用住房建设投资计划，实行统一管理。
第八条 房地产行政主管部门根据市人民政府批准的经济适用住房年度建设计划、年度用地计划，组织经济适用住房建设项目前期工作。会同招投标主管部门发布招投标信息，并负责项目实施的组织、管理、协调、督办。项目建设按基本建设程序组织实施。
第二章 优惠政策
第九条 经济适用住房建设用地，按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。
第十条 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费减半征收。经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。
第十一条 购买经济适用住房的个人向商业银行或公积金管理中心申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》的规定外，还应当提供准予购买经济适用住房的证明。个人贷款利率按中国人民银行的相关规定执行。
经济适用住房建设单位可以按国家有关规定向商业银行申请住房开发贷款。
第十二条 用于个人购房贷款的住房公积金，优先向具备贷款条件购买经济适用住房的个人发放。
第三章 开发建设
第十三条 经济适用住房开发建设按照政府组织协调、企业市场运作的原则，实行项目法人招标（含项目前期物业管理），参与招标的房地产开发企业必须具有三级以上房地产开发资质和国家规定的项目资本金，并具有良好的开发业绩和社会信誉。
经济适用住房项目开发建设，由房地产行政主管部门依法通过招投标方式确定开发建设单位。
第十四条 经济适用住房要严格控制建设标准，套型面积限定在中小套型，套型面积控制在80平方米左右，最高不得超过90平方米。
第十五条 经济适用住房的规划建筑设计坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案。经济适用住房建设严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。
第十六条 经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。
建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任。
第十七条 住房困难户较多的工矿区和困难企业，在符合城市总体规划和土地利用总体规划的情况下，经房地产行政主管部门审核，报政府批准后，可以进行经济适用住房建设。经济适用住房购买对象，必须是本单位无房户、危旧房改造拆迁户和其他特殊困难家庭户。凡已经享受房改政策购房、购买了经济适用住房或参加了集资建房的人员，不得购买。严禁借经济适用住房名义，变相搞实物分配或商品房开发。
第四章 价格的确定和公示
第十八条 确定经济适用住房的价格以保本微利为原则。其销售基准价格和浮动幅度在工程竣工后，由价格主管部门会同房地产行政主管部门，按照《经济适用住房价格管理办法》（计价格〔2002〕2503号）和《政府制定价格成本监审办法》（发展改革委第42号令）的规定确定。
经济适用住房价格确定后由价格主管部门会同房地产行政主管部门向社会公示。
第十九条 经济适用住房销售实行明码标价和“一价清”制度，其销售基准价和租金标准不得超过规定的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。价格主管部门依法实施监督管理。
第二十条 经济适用住房建设实行收费卡制度。各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。
第五章 交易和售后管理
第二十一条 符合下列条件的城镇户口家庭（含符合当地安置条件的军队人员）可以在其户口所在地申请购买一套经济适用住房：
（一）无房户、危房户或家庭住房面积50平方米以下的；
（二）家庭人均年收入低于市、县（市、区）两级政府划定的低收入标准的家庭；
（三）市、县（市、区）人民政府规定的其它条件。
第二十二条 经济适用住房购买人必须如实填写《黄冈市购买经济适用住房申请表》，并持下列书面证明材料到房地产行政主管部门提出申请：
（一）户籍证明、家庭成员身份证明；
（二）所在单位或者街道办事处出具的家庭收入证明；
（三）住房状况证明；
（四）婚姻状况证明。
第二十三条 房地产行政主管部门在收到申请和证明材料之日起5个工作日内进行审核，符合条件的予以公示20天。公示期间有投诉的，由房地产行政主管部门会同有关部门调查、核实；对无投诉或经调查、核实投诉不实的，由房地产行政主管部门签署审核意见。签发《购买经济适用住房资格证明》，并注明可以购买的面积。
《购买经济适用住房资格证明》有效期为两年。
第二十四条 房地产行政主管部门根据符合条件的家庭住房困难状况及申请时间顺序等因素，实行轮候制度，并接受监督。符合条件的家庭，可持有效的审核文件选购一套经济适用住房。购买面积原则上不超过核准面积。超过核准面积的部分，由购房人补交差价款。差价款由房地产行政主管部门代收上缴同级财政，纳入住房保障资金专户管理。
第二十五条 经济适用住房在同等条件下优先向取得经济适用住房购买资格的房屋被拆迁人销售。销售经济适用住房时，登记购房数量小于实际供应数量的，按照购房登记的先后顺序进行销售；登记购房家庭数量超出实际供应量的，具体销售办法由房地产行政主管部门另行制定。
房地产行政主管部门应当会同工商等部门通过推行统一格式的经济适用住房买卖合同，保障购房者的合法权益，并使购房者明确了解其权利和义务。
第二十六条 居民个人购买经济适用住房后，应当按规定办理权属登记。土地、房产登记部门在办理权属登记时，应当分别注明划拨土地、经济适用住房。
第二十七条 经济适用住房按照有关规定实行社会化、专业化物业管理，住户按规定缴纳住房维修基金。
第二十八条 经济适用住房在取得房屋所有权证5年后方可按市场价上市出售。出售时，应当依法全额缴纳土地出让金和相关税费。
个人购买的经济适用住房未补缴收益前，不得用于出租经营，用于出租的，由房地产行政主管部门依法查处。
第二十九条 鼓励房地产开发企业建设用于出租的经济适用住房，以政府核定的价格向符合条件的家庭出租。
第三十条 经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以其购买经济适用住房的价格将经济适用住房出售给其他需要经济适用住房且具有资格的家庭后，方可再次申请。
第六章 监督管理
第三十一条 各有关部门应加强对经济适用住房建设、交易中违法违纪行为的查处。
对未经批准、擅自改变经济适用住房用地用途的，由国土资源行政主管部门按有关规定查处。
擅自提高或变相提高经济适用住房销售价格，以及不执行政府价格主管部门制定的经济适用住房租金标准等价格违法行为的，由价格主管部门依法进行查处。
擅自向未取得资格的家庭出售、出租经济适用住房的，由房地产行政主管部门责令建设单位限期收回；不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房与商品房价格的差额。
第三十二条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房的个人，由房地产行政主管部门追回已购的经济适用住房或者由购买人按购房时的市场价补足购房款；对出具虚假证明的单位，依法追究单位主要负责人的责任。
第七章 附 则
第三十三条 本实施细则自印发之日起施行。
最高人民法院关于毕云亭与邢台市土产公司房屋纠纷案的批复
最高人民法院
最高人民法院关于毕云亭与邢台市土产公司房屋纠纷案的批复
1985年12月20日，最高人民法院
河北省高级人民法院：
你院1985年6月10日冀法民（1985）13号关于邢台市毕云亭与土产公司房产纠纷一案的请示报告收悉。对毕云亭要求土产公司归还其已在公私合营时折价入股的房屋问题，我们研究认为：
双方争讼的邢台市东大街117号房屋原属毕云亭所有，1946年被错没收，1948年发还，1951年填发了房产证，确认了毕云亭的产权。毕云亭在房屋发还时，未交付益众麻店的翻修费，多年不履行债务，才致该店未予还房。1956年公私合营时，益众麻店将房屋作价入股，毕云亭未出面主张权利，按照当时国家有关政策规定，房屋已属国家所有，现在时隔多年又提出产权要求，不应支持。因此，我们基本上同意你院的处理意见，即房屋归土产公司，由土产公司给毕云亭合理的经济补偿，最好是调解解决。
此复
附一：河北省高级人民法院关于毕云亭与邢台市土产公司房屋纠纷一案的请示报告 冀法民（1985）13号
最高人民法院：
关于邢台市中级人民法院就毕云亭与邢台市土产公司房屋纠纷一案的请求报告（见附件），经研究我们原则上同意报告中的第二种意见，即明确房屋产权归邢台市土产公司。由邢台市土产公司给毕云亭一定的经济补偿。理由如下：
争讼之房在土改确权前经原益众麻店翻建，除两面墙保留以外，其余物料都是益众麻店新添置的。原房料换下后经原房主毕云亭之手做了处理。由于毕云亭未交付房屋翻建工料费，所以填土地证时注明了“上盖木料全部归益众麻店”的内容，这说明，该房并非全部属毕云亭所有，而且属益众麻店的是该房的主要部分。1956年益众麻店将此房入股合营时，毕云亭也未出面主张权利，入股合营以后，市土产公司已按期交完10年的5厘定息，按照公私合营政策，房屋产权至此已发生转移。在合营的10年期间，毕云亭未提出任何异议，应视为默认。从1956年入股合营到1966年合营结束到1984年提起诉讼，市土产公司一直在此营业，时隔28年，毕云亭又提出产权问题，不应支持。公私合营是国家对私人资产的一种赎买政策，合营结束产权就发生转移，不存在什么往回退的问题，本案争诉之房由于在入股合营时益众麻店和市土产公司都有一些过错，所以让土产公司给毕云亭一些经济补偿，这样是可以的。
以上意见妥否，请函示。
1985年6月10日
附二：邢台市中级人民法院关于毕云亭与邢台市土产公司房屋纠纷一案的请示报告
案由：房屋。
上诉人（即一审被告人）：河北省邢台市土产公司。
被上诉人（即一审原告人）：毕云亭，男，72岁，系邢台县会宁公社白塔村农民，现住本村。
双方所争房屋，座落在邢台市东大街117号，系砖木结构二层小楼上下共四间。
经查，该所房屋历史变化情况是：1935年许，毕云亭购买了邢台市东大街路南二层小楼上下共4间。之后，毕雇用两个伙计在此开麻绳铺，毕在靛市街居住，曾任街道伪甲长。1946年群运时，靛市街群众要斗争毕云亭，毕跑到石家庄（当时石家庄尚未解放），街贫民会将毕云亭所开麻绳铺连房及货物全部没收。1947年初街贫民会派于思敬等人在毕云亭原麻绳铺开设益众麻店，原毕雇用的两个伙计仍留店工作。1948年初，益众麻店将毕云亭原旧楼进行翻建，除西墙，南墙没拆外，其他均拆除，所剩11根檩条，事后经毕云亭同意给了冀成妮（原毕麻铺伙计）。1948年末，街贫民会认为毕属于错斗，决定将原没收毕云亭的小楼及货物退给毕云亭。当时由益众麻店将原没收毕云亭的货物折价旧币14万元退给了毕云亭；将翻建小楼所用工料折价16石3斗小米，让毕云亭先交付翻建费然后将小楼退毕云亭。由于毕云亭未交翻建费，故小楼未退给毕云亭，仍由益众麻店继续占用。1951年填发土地证时，街贫民会发给毕云亭的土地房产所有证上写明：“东大街村民毕云亭房产共计房屋上下楼房4间，地基一段5厘7毫。”但在备考栏内注明：“地基南墙全面西墙全面宽1丈1尺5归本主，上盖木料全部归益众麻店。”1954年东大街开街时小楼往后退，益众麻店又将门面重修。1956年公私合营时，将益众麻店翻建后的小楼做价1000元入股合营归邢台市土产公司下属门市部，土产公司按年定息5厘发给益众麻店股息，至1966年止。市土产公司一直在此开设门市部营业至今。
据毕云亭讲：从1948年起，益众麻店给其交房租金每月为5升小米，一直交到1962年。据土产公司原益众麻店经理于思敬讲：因小楼地基和两堵墙是毕云亭的，故益众麻店从1948年起给毕云亭每月5升小米的地租金，交至1966年，因1966年以前的帐已不存在，无帐可查。1984年4月13日，毕云亭以东大街117号小楼4间系其家财产，要求归还为由，向邢台市桥东区人民法院起诉。桥东区人民法院以毕云亭持有土地房产所有证为据，判决房产权应归毕云亭所有，令毕云亭付给市土产公司原益众麻店翻建小楼费用16石3斗小米折款720元，令市土产公司将房腾出退还毕云亭。
市土产公司不服一审判决，于1985年3月12日上诉到邢台市中级人民法院。上诉理由是：毕云亭的土地房产证上注明地基南墙全面西墙归本主，上盖木料全部归益众麻店，说明毕云亭只有地基和两堵墙，其它都归益众麻店；现在城市的房地基归国家所有毕云亭只剩两堵墙，要求合理作价购买归公；小楼已公私合营二十多年，市土产公司一直在此开门市营业，不同意将营业用房退给个人，愿出钱购买。
经邢台市中级人民法院民事审判庭审理，并报请审判委员会讨论，对此案如何定案处理，有两种意见：
一、维护第一审判决，令土产公司将房腾出，退还毕云亭；毕云亭付给土产公司翻建费720元。
其理由主要是：毕云亭持有土地房产所有证，上下楼房四间已确权给毕云亭。只是由于毕云亭当时未交付翻建费才未退给毕房屋。为保护公民所有的合法财产权，应判决毕云亭向土产公司交付翻建费，土产公司将房退还毕云亭。
二、改判：房归市土产公司，不退毕云亭，由市土产公司给毕云亭经济补偿4000元。
其理由主要是：房屋几经变化，市土产公司是通过公私合营取得该房屋，并无过错；该房屋已于1956年公私合营，市土产公司在此开门市营业已二十多年，根据1981年3月5日原供销合作总社和商业部以（81）供基联字05／118号、（81）商屋联字第5号发出的《关于合作商店入股房产坚持不退还实物的函》和中共中央统战部、商业部1983年2月25日（83）商管字第5号《关于索要、强占原公私合营企业、合作商店营业用房问题的处理意见》的精神，不应将合作商店入股房产退还给个人，而应由合作商店从经济上给个人予适当补偿。
由于此案涉及土改和公私合营运动历史遗留问题，政策性较强，为慎重起见，特向上级人民法院报告，请示本案如何适用政策法律问题。
1985年4月18日
