您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

自然人出租房屋需要办理工商登记么-------以一则案例作为分析对象

李红军


案情简介
原告：夏某，代理律师刘陈、李红军，四川东荣律师事务所。被告：攀枝花市东区工商行政管理局。

原告夏某出租房屋数百平米，被被告攀枝花市东区工商行政管理局（以下简称工商局）发现后，该局于2005年4月20日，作出攀工商东经处字[2005]21号行政处罚决定书（以下简称《处罚决定书》），认定原告从2003年起未经工商行政管理机关核准登记，利用私有房屋从事租赁活动，因此依据《无照经营查处取缔办法》第2条、第14条的规定，对原告处以60000元罚款。

原告不复，提起复议，复议机关攀枝花市工商局维持原处罚行为，原告提起诉讼，一审以与处罚行为相同的理由判决维持原处罚行为，原告不复提请上诉，二审判决以原处罚行为没有处罚法律依据为由，撤销一审判决并撤销原行政处罚行为。

本案争议的问题是：自然人出租房屋是否需要办理工商登记？

法律分析：

就现有法律规定来看，自然人出租房屋无需要办理工商核准登记，现简单分析如下：

首先、原告有权出租自己的私有房屋；

依照《城市房地产管理法》第53条、《城市私有房屋管理条例》第15条、《四川省城镇私有房屋管理实施办法》第20条以及《城市房屋租赁管理办法》第4条、第13条的规定，城镇私有房屋租赁实行登记备案制度。公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋可以依法出租，签订、变更、终止租赁合同时候，应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案， 2003年7月15日《四川省人民政府关于取消第四批行政审批项目的公告》第191条已经取消了房屋租赁的核准。本案中，原告所出租的房屋系2003年合法购买并获得所有权的私房，因此，原告有权依照上述法律的规定出租，无须经过工商行政机关核准登记

其次、《无照经营查处取缔办法》第2条规定的无照经营行为必须以违反法律、法规要求办理营业执照的规定为前提，并非一切无照的经营行为都构成无照经营，经营行为本身不是判断是否需要办理营业执照的标准。

工商登记属于行政许可行为，依照《行政许可法》的规定，行政许可的设定与实施必须以公开的法律、行政法规为依据，因此判断是需要办理工商登记、领取营业执照需要有公开的法律、行政法规的明确规定，并非是经营行为就得办理营业执照。

就目前法规、规章的规定来看，只有国家工商局96年的《关于进一步加强房地产市场监督管理的通知》及2000年的《关于房屋租赁有关问题的答复》曾规定从事房屋出租经营的单位和个人，需要经工商行政管理机关依法核准登记，颁发营业执照后，方可开展出租活动，但这些规定已经在2004年被国家工商局废止，此外没有任何法律、行政法规规定个人出租房屋需要办理办理工商登记、领取营业执照。因此，就现有法律规定来看，没有任何法律设定了自然人从事房屋租赁活动的工商行政许可。因此，本案原告作为自然人出租自有房屋的行为没有违反任何法律、法规的规定，依照《无照经营查处取缔办法》第2条的规定，不够成无照经营，被告对原告实施行政处罚没有事实依据。

最后、被告实施的行政处罚行为没有合法的权限，属越权行为；

依照《城市房屋租赁管理办法》第8条、第32条的规定，国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作，省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管理工作，房屋租赁违法行为由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚；依照公安部、建设部及国家工商行政管理总局等六部门联合发出的《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》第2条规定，工商行政管理部门在加强和改进出租房屋管理工作中负责查处利用出租房屋从事的违法经营活动，查处、取缔非法房屋中介机构。依照这些法律规定，房地产管理部门是房屋租赁行为的主管机关。依照《工商行政管理执法依据》第3条以及《工商行政管理执法依据》第3条的规定，工商行政管理机关对于房地产租赁行为只能协管，无权实施行政处罚。

综上分析，本案被告针对原告的出租行为所作出的行政处罚没有处罚权限、没有执法依据，属越权行政行为，违反了《行政处罚法》第4条、第15条的规定，应予以撤销。

附：本案代理词参见李红军法律研习网 http://lawremark.icpcn.com
公安部


公安部关于对乘坐民用客机旅客实行人身检查的通知
公安部


各省、自治区、直辖市公安厅、局：
为进一步加强机场安全检查工作，保障民用客机及其旅客的安全，根据《国务院关于保障民用航空安全的通告》（国发〔1982〕139号）中关于乘坐国际、国内民航班机的中外籍旅客必须通过安全门检查，也可以进行人身检查的规定，以及一九九○年十月二十九日总理办公会议
关于对形迹可疑旅客，也可以有针对性地进行搜身检查的决定，现将对旅客人身检查问题通知如下：
一、对旅客实施人身检查，先在厦门机场进行，其他机场应根据实际情况，逐步实行。一九九一年六月三十日前，各机场都必须按照规定和要求，对旅客实施人身检查。
二、对通过安全检查门时报警的外国籍旅客和中国籍老人、残疾人、妇女、小孩，原则上使用金属探测器进行复检，其余报警的旅客采用人身检查办法；对经过安全门不报警的青年、壮年旅客，安全检查人员根据情况也可以对他们进行人身检查。对经过人身检查仍有疑点的旅客，可以
带到安全检查现场值班室进行重点检查。检查应由同性工作人员执行。
三、遇有公安、国家安全部门的敌情通报或重大节日、重要活动期间，可以根据情况，适当扩大人身检查的范围。
四、安全检查人员在检查中既要坚持各项制度，坚持原则，又要态度和蔼，礼貌待人，注意方式和方法，搞好文明执勤。
附件：人身检查的操作要领和程序
对旅客实施人身检查，主要是检查员通过双手对旅客身体采取摸、压检查办法，发现藏匿的武器、凶器、爆炸物品以及其他危险物品。
检查要领和程序是：由上至下，由里到外，由前至后。检查员要面向旅客，先从旅客前衣领开始，至双肩、前胸、腰部止；再请旅客转身，从后衣领起，至双臂外侧、双臂内侧、腋下、背部、后腰、裆部、双腿、脚部止。如旅客冬季着装较多，可先请旅客解开外衣，对外衣也要进行认
真检查。
检查重点是人体的腋下、腰部和裆部。



1991年1月7日