您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

上海市人民政府办公厅关于转发市财政局制订的《上海市财政支出绩效评价管理暂行办法》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 07:57:21  浏览:9629   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

上海市人民政府办公厅关于转发市财政局制订的《上海市财政支出绩效评价管理暂行办法》的通知

上海市人民政府办公厅


上海市人民政府办公厅关于转发市财政局制订的《上海市财政支出绩效评价管理暂行办法》的通知

沪府办发〔2011〕1号


各区、县人民政府,市政府各委、办、局:

  市财政局制订的《上海市财政支出绩效评价管理暂行办法》已经市政府同意,现转发给你们,请认真按照执行。

上海市人民政府办公厅

二○一一年一月四日

上海市财政支出绩效评价管理暂行办法

  第一章总则

  第一条(目的、依据)

  为加强财政支出管理,强化支出责任,建立科学、合理的财政支出绩效评价体系,提高财政资金使用效益,充分体现政府公共服务目标,根据《中华人民共和国预算法》、财政部发布的《财政支出绩效评价管理暂行办法》(财预〔2009〕76号)和国家有关财务规章制度,结合本市实际,制定本办法。

  第二条(概念)

  本办法所称财政支出绩效评价(以下简称“绩效评价”),是指本市财政部门、预算主管部门和预算单位(以下简称“部门(单位)”)根据设定的绩效目标,运用科学、合理的评价方法、指标体系和评价标准,对财政支出产出和效果进行客观、公正的评价。

  第三条(评价主体)

  本市财政部门和部门(单位)是绩效评价的责任主体。

  财政部门是指市财政局、市财政局监督检查局、各区县财政局。

  部门(单位)是指与财政部门有预算缴款、拨款关系的国家机关、政党组织、事业单位和社会团体。

  第四条(适用范围)

  财政性资金安排的支出,适用本办法。

  第五条(基本原则)

  绩效评价应当遵循以下基本原则:

  (一)科学规范。绩效评价注重财政支出的经济性、效率性和有效性,严格执行规定的程序,采用定量与定性分析相结合的方法。

  (二)公正公开。绩效评价客观、公正,标准统一、资料可靠,依法公开并接受监督。

  (三)分级分类。绩效评价由各级财政部门、部门(单位)根据评价对象的特点,分类组织实施。

  (四)绩效相关。绩效评价针对具体支出及其产出绩效进行,评价结果清晰反映支出和产出绩效之间的紧密对应关系。

  第六条(评价依据)

  绩效评价的主要依据:

  (一)国家、本市相关法律、法规和方针政策、规章制度;

  (二)国家、本市各级政府制定的国民经济与社会发展规划;

  (三)各级财政部门制定的绩效评价管理制度及工作规范;

  (四)部门(单位)职能职责、中长期发展规划和年度工作计划、绩效目标;

  (五)相关行业政策、行业标准及专业技术规范;

  (六)部门(单位)预算申报的相关材料、依法批复的部门(单位)预算;区县及以下各级政府申请专项转移支付资金的相关资料;

  (七)部门(单位)决算报表及报告;

  (八)审计部门对预算执行情况的年度审计报告;

  (九)其他相关材料。

  第七条(组织领导)

  绩效评价工作由财政部门统一组织领导。财政部门应当设立或指定专门机构,负责绩效评价管理工作。

  第八条(评价经费)

  实施绩效评价所需经费,应当纳入本部门(单位)预算。

  第二章绩效评价的对象和内容

  第九条(评价对象)

  绩效评价的对象,包括部门(单位)预算管理的财政性资金和上级政府对下级政府的转移支付资金。

  第十条(部门预算支出绩效评价)

  部门预算支出绩效评价,包括基本支出绩效评价和项目支出绩效评价。

  部门预算支出绩效评价应当以项目支出为重点,重点评价一定金额以上、与本部门职能密切相关、具有明显社会影响和经济影响的项目。有条件的财政部门、部门(单位)可以对部门全部财政支出进行评价。

  第十一条(转移支付支出绩效评价)

  本市上级政府对下级政府的一般性转移支付支出,原则上应当重点对享受资金较多的区县进行绩效评价;专项转移支付支出,原则上应当以对社会、经济发展有重大影响的支出为重点进行绩效评价。

  第十二条(评价内容)

  绩效评价包括以下基本内容:

  (一)绩效目标与战略发展规划的适应性;

  (二)财政资金使用情况、财务管理状况和资产配置、使用、处置及其收益管理情况;

  (三)为加强管理所制定的相关制度、采取的措施等;

  (四)绩效目标的实现程度,包括是否达到预定产出和效果等;

  (五)需要评价的其他内容。

  第十三条(评价周期)

  绩效评价一般以预算年度为周期,对跨年度的重大(重点)项目可以根据项目或支出完成情况,实施阶段性评价。

  第三章绩效目标

  第十四条(绩效目标)

  绩效目标是被评价对象使用财政资金计划在一定期限内达到的产出和效果,根据不同情况由财政部门和部门(单位)分别或共同设定。

  第十五条(绩效目标编制要求)

  绩效目标应当编入部门年度预算。

  第十六条(绩效目标内容)

  绩效目标应当包括以下主要内容:

  (一)预期提供的公共产品和服务,包括产品和服务的数量目标、质量目标、时效目标、成本目标以及服务对象满意度目标;

  (二)达到预期提供的公共产品和服务所必需的资源;

  (三)支出的预期效果,包括经济效益、社会效益、环境效益和可持续影响等;

  (四)衡量或评估每一项目活动的相关产出、服务水平和结果的考核指标。

  第十七条(绩效目标相关要求)

  绩效目标应当符合以下要求:

  (一)指向明确。绩效目标符合国民经济和社会发展规划、部门职能及事业发展规划,并与相应的财政支出范围、方向、效果紧密相关。

  (二)具体细化。绩效目标从数量、质量、成本和时效等方面进行细化,尽量进行定量表述。不能以量化形式表述的,可以采用定性的分级分档形式表述。

  (三)合理可行。制定绩效目标经过科学预测和调查研究,目标的确定符合客观实际,并以结果为导向。

  第四章绩效评价指标、评价标准和方法

  第十八条(指标设置原则)

  绩效评价指标是指衡量绩效目标实现程度的考核工具。绩效评价指标的确定应当遵循以下原则:

  (一)相关性。绩效评价指标与绩效目标有直接的联系,能够正确反映目标的实现程度。

  (二)重要性。优先使用最具部门(单位)或行业代表性、最能反映评价要求的核心指标。

  (三)系统性。绩效评价指标的设置将定量指标与定性指标相结合,系统反映财政支出所产生的社会效益、经济效益和可持续影响等。

  (四)经济性。绩效评价指标设计通俗易懂、简便易行,数据的获得考虑现实条件和可操作性,符合成本效益原则。

  第十九条(共性指标和个性指标)

  绩效评价指标分为共性指标和个性指标。

  (一)共性指标是适用于所有部门的指标,主要包括预算执行情况、财务管理状况、资产配置、使用、处置及其收益管理情况以及社会效益、经济效益等衡量绩效目标完成程度的指标。

  (二)个性指标是针对部门和行业特点确定的适用于不同部门的指标。

  绩效评价指标由财政部门和部门(单位)分别或共同制定。

  第二十条(评价标准)

  绩效评价标准是指衡量财政支出绩效目标完成程度的尺度。绩效评价标准的选用应当坚持客观公正、简便有效的原则。根据评价对象的特点,可以选用不同的评价标准。绩效评价标准具体包括:

  (一)计划标准,是指以预先制定的目标、计划、预算、定额等数据作为评价的标准。

  (二)行业标准,是指参照国家公布的行业指标数据制定的评价标准。

  (三)历史标准,是指参照同类指标的历史数据制定的评价标准。

  (四)其他标准。

  第二十一条(评价方法)

  绩效评价方法主要采用成本效益分析法、比较法、因素分析法、最低成本法、公众评判法等。

  (一)成本效益分析法,是指将一定时期内的支出与效益进行对比分析以评价绩效目标实现程度。它适用于成本、效益都能准确计量的项目绩效评价。

  (二)比较法,是指通过对绩效目标与实施效果、历史与当期情况、不同部门和地区同类支出的比较,综合分析绩效目标实现程度。

  (三)因素分析法,是指通过综合分析影响绩效目标实现、实施效果的内外因素,评价绩效目标实现程度。

  (四)最低成本法,是指对效益确定却不易计量的多个同类对象的实施成本进行比较,评价绩效目标实现程度。它适用于公共管理与服务、社会保障、文化、教育等领域支出的绩效评价。

  (五)公众评判法,是指通过专家评估、公众问卷及抽样调查等对财政支出效果进行评判,评价绩效目标实现程度。

  (六)其他评价方法。

  第二十二条(方法选用)

  绩效评价方法的选用,应当坚持定量优先、简便有效的原则。确实不能以客观的量化指标评价的,可以在定性分析的基础上,根据绩效情况予以评价,以提高绩效评价质量。

  根据评价对象的具体情况,可以采用一种或多种方法进行绩效评价。

  第五章绩效评价的组织管理

  第二十三条(财政部门职责)

  财政部门负责制定绩效评价规章制度和年度工作计划,指导、检查各部门(单位)的绩效评价工作,并根据需要,对部门(单位)支出绩效实施评价和再评价。

  第二十四条(部门(单位)职责)

  部门(单位)负责拟定本部门(单位)绩效评价年度工作计划和具体实施办法,组织实施本部门的绩效评价工作;配合完成财政部门统一组织的绩效评价工作,并接受财政部门对绩效评价工作的指导和监督。

  第二十五条(结果报送)

  部门(单位)应当将本部门(单位)的绩效评价结果于评价结束后一个月内报财政部门,财政部门可以对其评价结果进行再评价。

  第二十六条(委托代理)

  根据需要,绩效评价可以聘请专家或中介机构进行。

  第六章绩效评价的工作程序

  第二十七条(工作程序)

  为确保绩效评价工作的客观公正,财政部门或部门(单位)绩效评价工作应当遵守严格、规范的工作程序,程序一般包括准备、实施、撰写报告三个阶段。

  第二十八条(评价准备)

  绩效评价准备阶段:

  (一)前期论证和设定绩效目标。各预算单位应当对申报预算的科学性、合理性、可行性进行前期论证;按照当年部门预算编制要求,申报预算时在财政部门部门预算编制系统中填报绩效目标;预算执行中需要对绩效目标进行调整的,应当及时报财政部门。

  (二)确定被评价的部门(单位)或项目。编制部门预算时,部门(单位)按照财政部门的统一要求,结合项目的重要程度和绩效管理的特点,选择符合绩效评价条件的项目和单位作为备选评价对象,并明确组织实施形式(财政部门组织实施或部门自行组织实施),上报预算时报财政部门。

  (三)下达评价通知。财政部门组织或部门(单位)自行组织实施评价的项目或单位,在绩效评价工作正式开始前,财政部门或部门(单位)应当制定评价方案,成立评价工作组,下达绩效评价通知书,确定评价目的、内容、任务、依据、评价时间及要求等方面的情况。

  (四)撰写绩效报告。纳入绩效评价的项目或单位在预算年度终了、项目执行完毕或跨年度重大项目实施一定阶段时,部门(单位)应当及时分析绩效目标完成情况,撰写绩效报告。

  第二十九条(评价实施)

  绩效评价实施阶段:

  (一)资料审核。评价工作组对被评价单位提交的相关资料的格式和内容进行审核。

  (二)拟定具体评价工作方案。评价工作组根据绩效评价对象和评价通知拟定具体评价工作方案,报财政部门或部门(单位)进行审定。

  (三)实施绩效评价。评价工作组对评价对象绩效目标的完成情况进行评价。根据评价对象的特点可采取现场评价、非现场评价以及现场评价和非现场评价相结合的方式进行评价。

  (四)完成绩效评价。在现场和非现场评价的基础上,评价工作组运用相关评价方法对绩效情况进行综合评价,形成评价结论。

  第三十条(评价报告)

  撰写和提交绩效评价报告阶段:

  (一)撰写报告。评价工作组按照规定的文本格式和要求,撰写绩效评价报告。

  (二)提交报告。评价工作组在规定的时间内,向组织实施绩效评价的财政部门或部门(单位)提交绩效评价报告。部门(单位)自行组织实施绩效评价的,应当在评价工作完成后一个月内,将绩效评价结果和报告报财政部门备案。

  第三十一条(再评价)

  财政部门可以对部门(单位)实施的财政支出绩效评价结果实施再评价。再评价的工作程序是:

  (一)确定被评价的部门(单位)及项目;

  (二)确定再评价的指标、标准和方法;

  (三)具体组织或委托中介机构进行再评价,撰写再评价报告;

  (四)绩效评价结果反馈及应用。

  第七章绩效报告和绩效评价报告

  第三十二条(报告要求)

  绩效报告和绩效评价报告应当依据充分、内容完整、数据准确、分析透彻、逻辑清晰。

  第三十三条(绩效报告内容)

  绩效报告应当包括以下主要内容:

  (一)基本概况,包括部门(单位)职能、事业发展规划、预决算情况、项目立项依据等;

  (二)绩效目标及其设立依据和调整情况;

  (三)对预算年度内目标完成情况进行总结;

  (四)对照绩效目标,对所取得的业绩进行评价;

  (五)分析说明未完成项目目标及其原因;

  (六)下一步改进工作的意见及建议。

  第三十四条(绩效评价报告内容)

  绩效评价报告应当包括以下主要内容:

  (一)绩效评价指标体系和评价标准;

  (二)为实现绩效目标所采取的主要措施;

  (三)绩效目标的实现程度;

  (四)存在问题及原因分析;

  (五)评价结论及建议;

  (六)需要说明的事项。

  第三十五条(报告格式)

  绩效报告和绩效评价报告的具体格式,由市级财政部门统一制定。

  第八章绩效评价结果及其应用

  第三十六条(评价结果)

  绩效评价结果应当采取评分与评级相结合的形式,具体分值和等级可以根据不同评价内容设定。

  第三十七条(评价总结与结果反馈)

  财政部门和部门(单位)应当及时整理、归纳、分析绩效评价结果,将评价结果及时反馈被评价部门(单位),作为改进预算管理和安排以后年度预算的重要依据。评价结果较好的,可以采取适当方式在一定范围内予以表扬;评价结果未达到规定标准的,可以在一定范围内予以通报并责令其限期整改,也可以相应核减其以后年度预算。

  部门(单位)应当根据绩效评价结果,改进管理措施,完善管理办法,调整和优化本部门预算支出结构,合理配置资源,对绩效评价中发现的问题应及时制定整改措施,并报财政部门备案。

  第三十八条(结果公开)

  绩效评价结果应当按照政府信息公开有关规定,在一定范围内公开。

  第九章绩效评价行为规范

  第三十九条(行为规范)

  参与绩效评价工作的机构和相关人员应当遵守以下规范:

  (一)独立、客观、公正地开展评价工作,保证评价结果客观、准确,并对评价结果承担责任;

  (二)严守职业道德规范,不得以任何理由在绩效评价过程中获取不当利益;

  (三)严格遵守保密纪律,不得泄漏被评价单位的有关数据和业务资料等评价信息资料。

  第四十条(被评价部门(单位)责任追究)

  被评价部门(单位)对提供的数据和资料的真实性、合法性承担责任,不得对评价结果施加倾向性影响。

  第十章附则

  第四十一条(对区县财政部门的适用效力)

  各区县财政部门可根据本规定,制定具体管理办法和实施细则。

  第四十二条(解释权)

  本办法由市财政局负责解释。

  第四十三条(实施日期)

  本办法自印发之日起施行。

上海市财政局

二○一○年十二月二十八日

下载地址: 点击此处下载

郑州市城市居住小区管理暂行办法

河南省郑州市人民政府


郑州市城市居住小区管理暂行办法

政府令第37号


《郑州市城市居住小区管理暂行办法》业经一九九三年七月三日市人民政府第十五次常务会议审议通
过,现予以发布施行。            


代 市 长 朱天宝


一九九三年七月二十五日



郑州市城市居住小区管理暂行办法


第一章 总 则


第一条 为加强城市居住小区管理,为居民提供一个社会安定、环境优美、整洁文明、舒适方便的居住环境,根据国家和省有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法所称居住小区系指按照统一规划开发建设、具有相当规模、相对集中的居民住宅区。
第三条 居住小区实行统一领导、分工负责、综合管理与专业管理相结合、居民自我管理与政府行政指导相结合的原则。
第四条 市、县(市)、区城乡建设行政主管部门负责综合协调、监督指导城市居住小区的管理工作。
第五条 本办法适用于本市城市规划区范围内的居住小区。
居住小区的所有单位、居民及在居住小区范围内进行各种活动的单位和个人,均应遵守本办法。


第二章 管理机构与管理费用


第六条 城市居住小区成立居住小区管理委员会(以下简称小区管委会)。
小区管委会由所在地街道办事处、居民委员会和房屋产权单位、私房产权人、居民的代表,以及城市建设、房产、市容、市政、园林绿化、环境卫生、公安、工商行政管理等有关部门的人员组成。
小区管委会主任由小区管委会成中推荐,报所在地街道办事处批准。
第七条 小区管委会在街道办事处指导下履行下列职责:
(一)教育居民遵守法律、法规、规章及有关政策;
(二)维护居住小区内的公共秩序,配合公安机关做好居住小区的治安保卫工作;
(三)组织开展治理环境卫生、养护绿化植物、修建公用设施等社会公益活动;
(四)协助有关单位管理居住小区内的供水、供电、供热、供气等公用设施;
(五)负责居住小区内的市政、绿化、市容和环境卫生的管理工作;
(六)组织开展多种形式的便民服务活动。
第八条 居住小区居民公约由小区管委会制定并监督执行。制定居民公约应广泛征求居民意见。居民公约内容不得与法律、法规、规章相抵触。
第九条 小区管委会维护居住小区的费用来源:
(一)建设单位一次性交纳的开办经费;
(二)单位自管公房产权人、私房产权人和房产管理部门直管公房的使用人交纳的维护管理费;
(三)按规定收取的卫生费;
(四)按规定收取的非交通占用道路和公共场所的费用;
(五)小区管委会兴办经济实体和开展有偿便民服务的收入;
(六)市或县(市)、区财政拨付的补助费。
第十条 居住小区内需修建非经营性公用设施,投资较大的,根据实际需要,经小区管委会半数以上成员同意,由单位自管公房产权人、私房产权人和房产管理部门直管公房的使用人集资。
第十一条 小区管委会收取的费用必须用于居住小区的日常管理和设施维护。其收支情况应定期向居民公布,接受财政、审计等有关部门及集资者或居民的监督。


第三章 居住小区的接收管理


第十二条 居住小区建成移交接收时,建设单位应向小区管委会提交有关主管部门出具的竣工验收合格证书。
第十三条 建设单位在办理移交手续时,应当向小区管委同时提交规划设计平面图、地下管网系统图、供电线路系统图、绿化设计图、房屋建筑平面图、小区概况及使用说明书、房地产情况统计表等有关资料。
第十四条 小区管委会对建设单位提供的资料验证、核查无异议后,双方应当签订交接协议书。
在交接过程中发生争议,由市或县(市)、区城乡建设行政主管部门协调、裁决。
第十五条 居住小区内的市政、环卫、绿化等公用设施和按规划建造的公用房屋,由小区管委会负责接收和管理、维护。
第十六条 居住小区交接后,建设单位应当按规定期限负责保修。保修期内,因施工质量造成房屋或其他设施损坏的,由建设单位承担维修责任并赔偿损失。
第十七条 居住小区在建设过程中,所在地的街道办事处可派人参与管理,掌握熟悉各种管线及其他公用设施的建设情况。


第四章 房地产与公用设施管理


第十八条 单位和个人购买居住小区的房屋后,应持房屋所有权证到小区管委会办理登记手续。
居民迁入或迁出居住小区,应到小区管委会办理登记手续,凭登记手续到公安派出所办理户口迁移手续。
第十九条 居住小区内的房屋应当按照设计用途合理使用。确需改变设计用途的,应征得产权人同意。室内装修、安装防盗门窗等不得影响房屋结构安全封闭阳台需报经小区管委会批准,并统一的设计标准进行。
第二十条 居住小区内的房屋由产权单位和个人负责维修,确保安全和正常使用。维修作业的时间和物料堆放地点应征得小区管委会同意。维修作业结束后,维修作业单位应当将下房土及废弃物料在限期内运出居住小区,并及时清理现场。
第二十一条 任何单位和个人不得在居住小区内乱占土地或违法建筑。凡须在居住小区内兴建总体规划设计以外的房屋或其他设施的,应经小区管委会同意,报城市规划行政主管部门批准。
第二十二条 居住小区内的单位和个人应当爱护房屋和室内外设施,未经小区管委会同意和有关部门批准,不得改变房屋和室内外设施的结构,不得擅自开设门窗、乱接管线或者在房顶、阳台、公共过道上乱搭乱建。
第二十三条 住宅楼的走廊、楼梯间和室外墙面不准占用或堆放、吊挂物品。
第二十四条 居住小区内的道路、排水管线、路灯,由小区管委会负责管理、维修。路面损坏应及时修复;排水管道应定期清掏,发生堵塞或损坏应及时疏通、修复;路灯应保持夜间长明,发生故障应及时排除。
第二十五条 小区管委会应当按规划的绿化面积和要求,负责小区内树木、花草的管理、养护和更新。
居住小区内的居民应当爱护树木、花草及园林建筑小品,不得攀折、损坏,不得擅自砍伐、移植、更换树木、花草,不得在村上系绳、钉钉、捆铁丝、挂物品。
第二十六条 居住小区内的供水、供电、供气、供热、通信、邮政等公用设施,由各专业单位按产权归属负责管理维修。发生故障应及时排除,保证正常使用。
第二十七条 占用、掘动居住小区内的道路应经小区管委会批准,并按照规定标准向小区管委会交纳占道费、修复费。
第二十八条 单位和居民应当爱护居住小区内的房屋及公用设施。损坏房屋及公用设施的,应当承担赔偿责任。


第五章 市容和环境卫生管理


第二十九条 居住小区的房屋和其他建筑物、构筑物应保持完好整洁,禁止在建筑物、构筑物上乱写、乱画、乱贴、乱挂,不得随意改变建筑物色调。
第三十条 禁止在居住小区内的道路、公共场所乱搭、乱建或擅自摆摊设点、堆放物料。
第三十一条 居住小区内的道路、公共场所和公共厕所由小区管委会组织清扫、保洁,并按规定设置环境卫生设施。居民生活垃圾由小区管委会组织收集,并倾倒在环境卫生管理部门指定的地点。第三十二条 居住小区内禁止乱倒污水、垃圾,禁止乱扔烟蒂、瓜果皮核、纸屑等废弃物,禁止随地吐痰、便溺,禁止焚烧落叶、枯草。
第三十三条 禁止在居住小区内饲养鸡、鸭、鹅、兔、羊、猪、狗等家畜、家禽。


第六章 公共秩序管理


第三十四条 未经小区管委会许可,机动车辆不得进入居住小区。进入居住小区的机动车辆必须按小区管分会规定的路线和地点行驶、停放。需在居住小区内过夜停放的机动车辆,由小区管委会负责看管,并按规定收取看管费。
消防、救护、警车、工程抢险等特种车辆和居住小区内单位及个人的机动车辆不适用上款规定。
第三十五条 小区管委会应当配合公安机关搞好居住小区内的社会治安综合治理,组织治安巡逻,教育居民做好防盗、防火工作,预防各类治安、刑事案件的发生,确保居民的人身和财产安全。
第三十六条 禁止在居住小区内生产、储存有损建筑物、构筑物安全的易燃、易爆物品。
第三十七条 小区管委会应当配合工商行政管理部门,做好居住小区内商业摊群的管理工作,维护市场经营秩序。


第七章 附 则


第三十八条 对违反本办法的行为,小区管委会有权制止、责令纠正;对制止无效或拒不纠正的,可提请有关部门依法处理。
第三十九条 本办法由市城乡建设管理委员会负责解释。
第四十条 本办法自发布之日起施行。


定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨——张某诉熊某买卖合同纠纷案

竺雨迪 肖贞英


  【问题提示】
  近年来,我国房地产市场转向繁荣,房产交易日趋活跃,更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让,但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定?
  【要点提示】
  定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让,是一种权利的转让,这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让,法律、行政法规没有强制性规定,故定向购买商品房指标转让合同应属有效,且应当得到全面履行。
【案情】
原告:张某。
被告:熊某。
张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年,二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月,二人达成协议,熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某,转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后,出具收条并在收条上签注:“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月,熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》,合同原件由张某持有。此外,双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议,但未即时结清。
2006年下半年,根据当时的有关规定,允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费,拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥,××号房屋一直未交付给张某。
张某遂起诉熊某,请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效,并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
  【审判】
××市××区人民法院经审理认为:
  本案系房屋定购指标转让纠纷,诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让,转让是否有效,成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份,有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时,她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让,是一种权利的转让。事后,购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》,实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标,张某也实际支付了转让费,并以熊某的名义向开发商交纳了购房款,双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让,我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中,张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实,开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式,对此种转让予以认可。因此,张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效,张某和熊某均应按合同履行义务。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定,参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见(试行)》第三条的规定,判决:一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效;二、熊某在判决生效后十日内,配合张某办理房屋的更名过户手续,相关费用由张某负担;三、张某在判决生效后十日内,支付给熊某购房指标转让费1.5万元;四、驳回张某的其他诉讼请求。
熊某不服原审判决,提起上诉,请求二审法院依法改判。
××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
××市中级人民法院经审理认为:
  双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中,熊某基于××市××区××单位职工的特定身份,有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格,其将购买资格转让给张某,实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示,没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形,应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此,二审判决:驳回上诉,维持原判。
  【评析】
  本案的处理主要涉及以下法律问题:1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么;2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
  一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
  理论界及实务界对此有两种观点:一种观点认为,转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人,属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中,熊某虽然取得了房屋购买指标,但若其未与开发商签订购房合同,就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系,又如何将其让与给他人?
  另一种观点认为,定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同,它所指向的标的并非房屋本身,而是定购房屋的指标,合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中,张某与熊某订立口头协议之时,张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上,张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权,但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益,已经达到了权利的标准,在法理上应归为一种可期待物权,属于债权的范畴。
  二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
  对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效,主要理由是:1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第(一)项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的,转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利,不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害,而且还违反了国家相关税法规定。
  另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效,主要理由是:1、双方签订房屋定购指标转让合同,是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定,没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益,也没有损害国家和社会公共利益。
  笔者认为,定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有:
  1.从法律规定看,对于基于特定身份取得的定购资格的转让,我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外,因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身,所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
  2.从理论上讲,在民法上,奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预,强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念,其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由,使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思,在不违反法律的前提下,对自身利益的得失变更做出安排;是平等主体通过自由、平等地协商,决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下,私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重,而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标,也是有着法理基础的自由。
  3.从社会价值取向来看,本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人,意思表示真实,也不存在欺诈、胁迫等情形,更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效,势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气,更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
  【经验借鉴】
  定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中,因缺乏足够的法律依据,很容易引起纠纷,引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费,就拒绝继续履行更名手续,导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此,笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式,以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明:“本房屋由乙××出资购买,房屋所有权归乙××,与甲××无关。”只有这样,当实际购房人与登记购房人发生产权争议时,才能证明房屋属于自己,而房屋登记不实,应予纠正。否则,如果不重视书面证据的收集和保存,转让人一旦反悔,否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人,受让人将无法取得房屋产权,而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者,如果受让人不能证明购房款由自己实际支付,则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
  此外,若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人,对受让人应怎样予以救济?笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行,而房屋登记不实的情况下,可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度,来纠正房屋登记簿的不实记载,实现对受让人的权利救济。
  更正登记在具体适用中分为三种情形:一、受让人向房屋登记机构申请更名,转让人书面同意更正,登记机构对申请人提交的书面证据进行审查,予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名,不论转让人是否同意更正,登记机构经审核,认定有证据证明登记确有错误的,予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名,转让人不同意更正,双方争议一时难以化解,更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护,受让人可申请异议登记,暂时中断登记簿的公信力,并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
此外,房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称,或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记,必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为,在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续,不仅可以免交税费,还可以简化程序,缩短时间。


作者单位:竺雨迪,湖南大学法学院在读硕士;肖贞英,湖南省长沙市芙蓉区法院。