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2013年3月1日中央政府门户网站（www.gov.cn）公布了新房控“国六条”，全称为《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》【国办发〔2013〕17号】，其中规定：“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”此规定公布后，立即引起多家媒体关注，并引起社会公众的热议。

客观地说，上述“国六条”个税规定（以下简称上述规定），只是重申了现行《个人所得税法》相关规定而已，并未设定任何新的纳税义务。这是因为，出售自有住房，实际上是一种财产转让行为，依现行《个人所得税法》第三条第五项之规定，原本就应适用百分之二十税率征收个税。

上述规定，之所以引起大家注意，是因为在该规定颁布前，全国不少城市在对二手房交易征收个税时，允许当事人从下列两种征税方式中任选一种：
第一种征税方式：按交易额的1%征税；

第二种征税方式：按转让所得20%征税。

结果不少当事人基于少交个税的考量，选择第一种方式交纳个税。

上述规定出台后，对于那些应纳个税且房屋原值有据可查的售房人来说，将无权再按第一种征税方式缴纳个税。

正确理解和把握上述规定，将有助于售房人保护自身合法权益，并避免因违规受罚而遭受不必要的损失。从上述规定本义看，并非所有出售自有住房行为，均按转让所得的20%交纳个税。下列两种例外情况，就不宜适用上述规定：
1.虽出售自有住房但依法可免征个税；
2.虽出售自有住房但无法通过税收征管、房屋登记等历史信息查询核实房屋原值。
笔者认为，在解读上述规定时，尤其要注意三条关键语：1.出售自有住房按规定应征收的个人所得税；2.房屋原值；3.转让所得。
下面笔者想简单探讨三个问题：

一、在什么条件下出售自有住房可依法免征个税？

依现行规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。除此之外，出售自有住房，均应依法缴纳个人所得税。
上述“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。“个人购房日期”的确定方法为：个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。“个人转让房屋的日期”确定方法为：以销售发票上注明的时间为准。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

二、房屋原值如何确定？
“房屋原值”应按下列规定予以确定：
1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3.经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及税费。
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上入民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。
经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。
5、城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发的通知》(建住房[2003]234号)等有关规定，其原值分别为：
(1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
(2)房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
(3)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁入除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
(4)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货市的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

三、转让所得如何计算？

如前所述，出售自有住房是一种财产转让行为。依现行个人所得税法之规定，财产转让所得，应以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。举例说明一下，假如出售的自有住房房屋原值为100万元，依法可扣减的合理费用为10万元，现在销售价格为180万元，那么，转让所得=销售价格180万元-房屋原值100万元-依法可扣减的合理费用10万元=70万元。

　　作者：北京市华鹏律师事务所 谷林树律师

中国保险监督管理委员会 中国银行业监督管理委员会


关于规范银行代理保险业务的通知

保监发〔2006〕70号




各保监局，各银监局，各保险公司，各国有商业银行、股份制商业银行，国家邮政局邮政储汇局，各省级信用联社：

近年来，保险公司与商业银行的合作不断加强，在拓宽保险服务领域、提供综合金融服务、满足社会需求等方面发挥了积极作用。但在双方合作的过程中，也出现了一些不规范的行为，不仅损害了消费者利益，也影响了各自业务的健康发展。为进一步规范银行代理保险业务，防止商业贿赂，防范金融风险，促进银行保险业务持续、健康发展，根据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国商业银行法》等有关法律法规，现将进一步规范银行代理保险业务的有关要求通知如下：

一、加强代理机构资格管理

（一）商业银行代理保险业务，其一级分行应当取得保险兼业代理资格。

（二）保险公司不得委托没有取得兼业代理资格的商业银行开展代理保险业务。

（三）每个兼业代理机构可以与多家保险公司建立代理关系。兼业代理机构应当根据自身业务发展情况和风险管控能力确定合作的保险公司数量。

二、加强代理业务内部管理

（一）保险公司应当建立完整规范的银行保险兼业代理机构登记簿，成立专门的管理部门负责管理银行保险业务，加强内部管理及相关制度建设，定期开展对制度执行情况的内部监督检查。

（二）从事代理保险业务的商业银行应由专门部门或专人负责保险代理业务，加强相关内控制度建设，定期开展对制度执行情况的内部监督检查。

（三）各保险公司、商业银行均应按照兼业代理保险业务的有关规定，建立银行代理保险业务档案，逐笔记录有关要素和信息。

（四）保险公司和商业银行应加大电子化建设力度，完善银行代理保险业务电子化操作系统和账务系统，减少手工操作。

三、规范手续费管理

（一）保险公司和商业银行开展银行代理保险业务，应当在平等互利、友好协商、着眼长远的基础上签订合作协议，明确代理手续费支付标准。

（二）保险公司应当按照财务制度据实列支向商业银行支付的代理手续费。保险公司不得以任何名义、任何形式向代理机构、网点或经办人员支付合作协议规定的手续费之外的其他任何费用，包括业务推动费以及以业务竞赛或激励名义给予的其他利益。

（三）商业银行代理保险业务应当进行单独核算，不得以保费收入抵扣代理手续费。代理手续费收入要全额入账，严禁账外核算和经营。商业银行及其工作人员不得在合作协议规定的手续费之外索取或接受保险公司及其工作人员给予的其他利益。

（四）保险公司向商业银行支付代理手续费，应当按照《国家税务总局、中国保监会关于规范保险中介服务发票有关问题的通知》（国税发〔2004〕51号）规定，由商业银行开具《保险中介服务统一发票》。

四、规范销售人员资格管理

（一）保险公司应正确指导银行保险兼业代理机构及其业务人员的销售行为，并对该机构在授权范围内的代理行为依法承担责任。

（二）商业银行代理销售保险产品的工作人员应定期接受相关业务培训。培训费用由保险公司承担的，应当在合作协议中明确培训的次数、方式、内容及培训费标准。培训内容应包括法律法规、业务知识、销售技能及职业道德等，每年培训时间不得少于监管部门规定时数。保险公司委托代理机构销售人身保险新型产品的，还应按照有关规定对销售人员进行专门培训。

（三）保险公司应积极引导银行代理销售人员参加销售人员资格考试，取得《保险代理从业人员资格证书》和监管部门要求的其他资格认证。2006年10月31日以后，销售投资连结类产品、万能产品，以及监管机构指定的其他类产品的银行代理销售人员，必须通过保险代理从业人员资格考试，取得《保险代理从业人员资格证书》。

（四）保险公司可以设立银保专管员负责银行代理网点保险业务的培训、联络和相关服务。银保专管员由保险公司正式员工担任，必须通过保险代理从业人员资格考试，取得《保险代理从业人员资格证书》。

五、规范产品销售

（一）各保险公司和商业银行应切实加强银行代理保险产品的宣传和信息披露管理。各类宣传材料应由保险公司总公司或其授权的分公司统一印发和管理，严禁分支机构、代理网点或销售人员擅自印制宣传材料或变更其内容。

（二）宣传材料应当按照保险条款全面、准确描述保险产品，要在醒目位置对经营主体、保险责任、退保费用、现金价值和费用扣除情况进行提示，不得夸大或变相夸大保险合同利益，不得承诺不确定收益或进行误导性演示，不得有虚假、欺瞒或不正当竞争的表述。销售人员在销售过程中应当客观公正地宣传银行代理保险产品，不得进行误导或不实宣传。

（三）保险公司应与银行加强合作，针对银行客户的保险需求以及银行销售的特点，细分市场，开发多样化的、与银行产品互补的保险产品。

（四）鼓励保险公司深入挖掘与银行的合作潜力，将合作领域扩大到柜台以外的网上银行、信用卡、以及对公业务等方面，积极探索非柜面销售模式，如理财专柜、电话、直复营销以及对企业客户的销售。

六、加强监督检查

（一）各保监局、银监局应按各自职责加强监督检查，严厉查处销售误导、账外核算、乱列费用等违法违规和不正当竞争行为。

（二）各保险公司和商业银行应努力为客户提供全面的售前和售后服务，并积极配合当地保监局、银监局做好客户投诉处理工作，切实保障客户的合法权益。

七、加强行业内外沟通与交流

（一）各保监局、各银监局应督促当地保险行业协会、银行业协会尽快采取行业自律措施，建立行业内部沟通协调机制，加强自我约束和相互监督，共同维护银行保险市场的正常秩序，打击商业贿赂，遏制恶性竞争。

（二）各保监局和各银监局应建立沟通交流机制，定期通报情况，协调有关政策。

本通知自发文之日起执行。保险公司和商业银行已经签署的银保合作协议如不符合本通知有关要求，应当在2006年9月30日前根据本通知进行修订或重新签署合作协议。

邮政储汇机构、城市信用社、农村信用社参照本《通知》执行。

中国保险监督管理委员会 中国银行业监督管理委员会










二○○六年六月十五