青岛市城市房屋共用部位和共用设施维修管理暂行办法
山东省青岛市人民政府
青岛市城市房屋共用部位和共用设施维修管理暂行办法
青岛市人民政府
2002-03-01
第一条 为了加强城市房屋共用部位和共用设施维修管理,明确维修责任,保障房屋安全使用,保护当事人合法权益,根据国家、省有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市南、市北、四方、李沧四区和各县级市、崂山区、黄岛区、城阳区的城区。
第三条 本办法所称房屋共用部位,是指单幢房屋相关业主和非业主使用人共同使用的部位,包括房屋的承重结构部位(楼板、屋顶、梁、柱、内外承重墙体和基础等)、户外墙面,以及共用的楼梯间、走廊通道、门厅、厨房、厕所等。
房屋共用设施,是指单幢房屋相关业主和非业主使用人共同使用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、供电线路、照明、单元防盗门等设施。
第四条 市和区(市)房产行政管理部门按照规定的职责权限,负责辖区内的城市房屋共用部位和共用设施维修(以下简称房屋维修)的指导和监督工作。
第五条 房屋维修责任由相关业主共同承担,其房屋维修费用按照下列规定分担:
(一)房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的维修,由各业主按照房屋所占建筑面积比例分担。
(二)共用墙体的维修(包括因结构需要而涉及的相邻部位的维修),按照各业主房屋所占建筑面积比例分担。
(三)楼板结构部位的维修,其毗连层上下房屋的业主按照房屋所占建筑面积比例分担。
(四)不上人屋顶的维修,由维修所及范围覆盖下各层房屋的业主按照房屋所占建筑面积比例分担。
(五)可上人屋顶的维修(包括屋面和周边护拦等),如为各层所共用,由维修所及范围覆盖下各层房屋的业主按房屋所占建筑面积比例分担;如仅为部分层使用,使用层房屋的业主分担50%,其余50%由维修所及范围覆盖下各层房屋的业主按照房屋所占建筑面积比例分担。
(六)共用户外墙面、走廊通道、门厅、楼梯及楼梯间(包括出屋面部分)的维修,由各业主按照房屋所占建筑面积比例分担。
(七)共用厨房、厕所的维修,由各业主按户分担。
(八)房屋共用设施的维修,由各业主按照房屋所占建筑面积比例分担。
第六条 已实行物业管理的房屋,由业主委员会委托物业管理单位或者组织业主实施房屋维修。
未实行物业管理的房屋,由所在地街道办事处组织业主选举成立业主委员会,负责委托维修单位或者组织业主实施房屋维修;业主委员会成立之前,暂由房屋所在地的居民委员会代行业主委员会组织房屋维修的职责。
第七条 房屋维修应当按照下列程序办理:
(一)业主向业主委员会提出房屋维修申请,由业主委员会负责核实是否属房屋维修范围;
(二)经核实属房屋维修范围的,由业主委员会提出分担房屋维修费用的意见,拟定房屋维修计划、预算明细以及房屋维修费用分担的相关业主名单后,向全体业主公示;
(三)公示后5日内,业主无异议或异议不成立的,由业主委员会按规定收取房屋维修费用;
(四)由业主委员会委托物业管理单位或维修单位实施维修,或者组织业主实施房屋维修;
(五)实施房屋维修后,实际支出的房屋维修费用由业主委员会向全体业主公布,多退少补。
第八条 已建立房屋共用部位及设施维修基金的,业主可按规定到房屋维修基金管理机构提取维修基金,支付房屋维修费用;提取的维修基金不足以支付房屋维修费用的,差额部分由业主支付。
第九条 新建房屋在保修期内的房屋维修费用开支,按照房屋保修的有关规定执行。
第十条 业主和非业主使用人因侵占房屋的共用部位和共用设施造成损坏的,由责任人负责修复或赔偿。
第十一条 装修、维修房屋的自用部位和自用设施或其他人为原因造成房屋共用部位和共用设施损坏的,由责任人负责修复或赔偿。
第十二条 因房屋维修发生纠纷的,由当事人协商解决;协商不成的,可以依法申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。
第十三条 本办法自二○○二年三月一日起施行。
[摘 要]近年来，林木买卖合同纠纷案件上升，妥善解决林木纠纷案件，有利于稳定社会和谐，及保障国家森林资源。本文结合审判工作的经验，展开探讨，以期对解决林木买卖合同纠纷以及对自己的学习有所助益。
[关键词] 林木买卖 合同
问题的提出：
2010年6月，张某与李某签订了一份买卖合同。合同约定：张某出价30万元购买李某承包的400亩林地上的林木，合同约定由李某负责办理林木采伐许可证等有关手续。同年9月，张某即以45万元的价格将该合同转让给叶某，并签订了一份买卖合同，合同还约定，张某负责办齐林木采伐许可证等有关手续，相关费用由叶某负责。叶某先后付给张某20万元，剩余的25万待林木砍伐至60%付清。张某办理了400亩林木的采伐许可证。砍伐完200亩林木后，叶某认为林木的实质面积与合同面积相差甚远，即以张某欺诈为由提起诉讼，请求撤销合同。后经相关技术人员勘测，争议林木面积约395亩。
关于本案法院如何处理，本文在所不问，下面主要就相关的问题进行探讨，以期对此类纠纷的解决有所助益。
一、关于林木买卖合同效力的认定
关于林木转让协议的效力问题，存在不统一的说法，主要有两种观点：
第一种观点，认为林木买卖协议无效。其依据是《中华人民共和国合同法》第52条第（5）项“违反法律、法规的强制性规定”的合同无效。第二种观点认为：张某与叶某签订的买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，合同有效。
笔者较为赞同第二种观点，《中华人民共和国合同法》第4条规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。这是合同法的合同自由原则。本案双方签订买卖合同当事人确系出于自愿，是双方当事人的真实意思表示，并无他人强迫。虽然合同法对合同自由原则所作出限制，如《中华人民共和国合同法》第52条规定了5种合同无效的事由，第5项无效的事由是违反法律、行政法规的强制性规定。具体来讲，林木采伐主要涉及有三个方面的森林法律法规的强制性规定，即《中华人民共和国森林法》第32条第1款规定：“采伐林木必须申请采伐许可证，按许可证的规定进行采伐”。第34条第1款规定：“在林区经营（含加工）木材，必须经县级以上人民政府林业主管部门批准。”第37条第1款规定：“从林区运出林木，必须持有林业主管部门发给的运输证件。”笔者认为林木砍伐和运输可依行政机关的批准进行，签订林木转让合同时是否办理相关证件并不影响合同的效力。况且，合同约定张某负责办理林木采伐许可证，且在有许可证后才实施采伐行为，说明双方买卖林木，并未回避法律、法规的强制性规定。
从合同的经济效益来讲，从现有的林木买卖合同中，从事交易双方通常以先签订合同的形式固定双方的权利义务，有利于交易的安全。若认定合同无效，则不利于经济的稳定发展，如受让方认为无利可图时，提出无效的理由，明显是推脱责任，使另一方受损失；若认为合同是符条件合同，在办理得采伐证后认定合同有效否则无效，那么假如仅办理得一部份采伐证，合同是否有效。在同一个合同中，因同一情形不应是同时认定合同有效，又认定合同无效。认定合同有效更有利于保护经济平稳快速发展。
二、有关林木买卖合同变更、撤销的探讨
《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”从林木买卖合同的实际及双方当事人的认识程度来考虑，本文主要从重大误解及欺诈二个方面进行讨论。
（一）对重大误解的理解
所谓重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。误解直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务。同时在这种情况下，虽然同行为人原来的真实意思不相符合，但这种情况的出现，并不是由于行为人受到对方的欺诈、胁迫或者对方乘人之危而被迫订立的合同，而使自己的利益受损，而是由于行为人自己的大意，缺乏经验或者信息不通而造成的。因此，对于这种合同，不能与无效民事行为一样处理，而应由一方当事人请求变更或者撤销。
因重大误解而可撤销的合同一般具有以下几个要件：（1）误解一般是因受害方当事人自己的过失产生的。这类合同发生误解的原因多是当事人缺乏必要的知识、技能、信息或者经验而造成的。（2）必须是要对合同的内容构成重大的误解。也就是说，对于一般的误解而订立合同一般不构成此类合同，这种误解必须是重大的。所谓重大的确定，要分别误解者所误解的不同情况，考虑当事人的状况、活动性质、交易习惯等各方面的因素。在我国的司法实践中，对误解是否重大，主要从两个方面来考察：其一，对什么产生误解，如对标的物本质或性质的误解可以构成重大误解，对合同无关紧要的细节就不构成重大误解。其二，误解是否造成了对当事人的重大不利后果。如果当事人对合同的某种要素产生误解，并不因此而产生对当事人不利的履行后果，那么这种误解也不构成重大误解的合同。（3）这类合同要能直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务，合同一旦履行就会使误解方的利益受到损害。（4）重大误解与合同的订立或者合同条件存在因果关系。误解导致了合同的订立，没有这种误解，当事人将不订立合同或者虽订立合同但合同条件将发生重大改变。与合同订立和合同条件无因果关系的误解，不属于重大误解的合同。
根据我国已有的司法实践，重大误解一般包括以下几种情况：（1）对合同的性质发生误解。（2）对对方当事人发生的误解。（3）对标的物种类的误解。（4）对标的物的质量的误解直接涉及到当事人订约的目的或者重大利益的。除此之外，对标的物的数量、履行地点或者履行期限、履行方式发生误解，足以对当事人的利益造成重大损害的，也可认定为重大误解的合同。
就上述案例而言，约定林木面积400亩，经勘查面积达395亩，相差不远，叶某起诉亦未提出重大误解之理由，可以认定不构成重大误解。需要说明的是，法律对重大误解的合同给予救济，是基于对当事人自合同订立时起就不愿承担误解风险的推定。根据合同条款或其他证据，当事人一方或双方愿意承担误解的后果，此时就不应以重大误解为由变更或者撤销合同，否则，交易便没有安全可言，在保护一方利益的同时，就必然危及到另一方的利益。当事人是否愿意承担对误解后果的风险，不能主观臆测，而要有一定的根据。一般来说，要根据合同条款来判断当事人的态度。
（二）对欺诈的探讨
所谓欺诈，就是故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况，欺骗对方，诱使对方作出错误的意思表示而与之订立合同。欺诈的种类很多，例如，出售假冒伪劣产品，提供虚假的商品说明书，在没有履行能力的情况下，对外签订合同骗取定金或者货款等。欺诈具有以下构成要件：（1）欺诈一方当事人有欺诈的故意。即欺诈方明知告知对方的情况是虚假的，并且会使对方当事人陷于错误而仍为之。欺诈的故意既包括欺诈人有使自己因此获得利益的目的，也包括使第三人因此获得利益而使对方当事人受到损失。（2）要有欺诈另一方的行为。所谓欺诈行为，是指欺诈方将其欺诈故意表示于外部的行为，欺诈行为既可是积极的行为，也可是消极的行为。欺诈行为在实践中可分故意陈述虚假事实的欺诈和故意隐瞒真实情况使他人陷入错误的欺诈。故意告知虚假情况就是虚假陈述，如将劣质品说成优等品；故意隐瞒真实情况是指行为人负有义务向他方如实告知某种真实情况而故意不告知的。（3）受欺诈方签订合同是由于受欺诈的结果。只有当欺诈行为使他人陷于错误，而他人由于此错误在违背其真实意愿的情况下而与之签订了合同，才能构成受欺诈的合同。
在现实林木买卖合同中，对买卖的树林面积的约定，属原、被告自行拟定和认可，对多于或少于约定面积的法律责任没有约定，实质是不计实际面积的风险买卖，该买卖方式符合当地的惯例。且买卖双方以签订协议以前，通常会到林区反复踩界，对该片山林面积，林密林疏、树径大小、根数多少都一目了然，足够关系人对该林木的储材量和价值进行评估，然后各自提出有利于自己的价格进行协商，确定最终买卖金额，这具有认赌的性质，必然影响合同履行的盈亏，这属合同订立本身正常的商业风险。所以，签订林木买卖合同一般不以欺诈认定合同无效。当然，具体的案件还要具体分析。比如买方到实地查看认为没有那么多林地，不愿买，卖方为了达成合同，想方设法弄来各种虚假文件，使卖方信以为真，结果相关左甚远，这便构成欺诈。
三、结束语
我国的森林资源短缺。保护森林资源关系到经济和社会的可持续发展，关系人民生活水平的提高，关系子孙后代的生存和繁衍。加强森林资源保护管理，是一项重要而紧迫的任务。同时，在合法、有效的前提下，要保护买卖双方当事人的利益，维护经济的快速健康发展。碰到此类案件，要对当事人进行法制教育，严格依法办事，加强法制宣传，引导当事人依法办事。既保护经济的平稳健康发展，又保护国家森林资源的。
作者：谭军 李志文 工作单位：环江毛南族自治县人民法院
